在住宅很火的時(shí)候我們一直堅(jiān)持我們的平臺(tái)和專業(yè)，而房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，應(yīng)該說到今天商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了我們大大小小的開發(fā)商所追逐的一個(gè)新平臺(tái)和新的領(lǐng)域?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)火到什么程度，或者已經(jīng)熱到什么程度？拿一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字給大家說說我切身的感受。

　　上周六我到吉林，跑了兩家，星期天回來；星期一到蘭州跑了兩家，星期三回來；昨天到山東跑了一家，當(dāng)天晚上趕回來；這個(gè)會(huì)開完了，我還要趕到貴陽，明天回來。大家想一想，這就是我們中國目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的，大家千軍萬馬過獨(dú)木橋的現(xiàn)狀。今天我們的主題是民營房地產(chǎn)企業(yè)的突圍和出路。

　　我們都知道，講房地產(chǎn)絕大部分都講到了住宅，住宅這個(gè)模式實(shí)際上是很簡(jiǎn)單的，它的盈利模式就是買地——開發(fā)建設(shè)——銷售房子——再買地——再開發(fā)建設(shè)——再銷售房子。我曾經(jīng)在很多地方講過，打一個(gè)比方，我們的住宅開發(fā)商就跟木匠買一個(gè)木頭做桌子一樣，比如大家坐的桌子和椅子，木匠買了一批木頭建桌子，再賣桌子，他花了100元買木頭，他按照設(shè)計(jì)的式樣建成桌子和椅子，用200元把它賣出，扣除人工賺了50元的毛利，他再拿原成本的100元，加上50元的毛利150元再買木頭，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，木頭漲到150元，他就拿150元的木頭再來做桌子和椅子，賣出去以后變成300元，扣除人工成本50元的木材，還有250元。再去買木材的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)木材變成250元，他再建桌子，再賣桌子，賣出400元，最后大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，誰賺了錢？木匠賺了錢嗎？木匠當(dāng)然賺了錢，但可能真正賺錢的是木材商，賣木材的老板賺了錢。

　　在中國做房地產(chǎn)，也就是做住宅地產(chǎn)的，我們真正賺錢的，第一賺錢的是土地供應(yīng)商——政府賺錢了，第二是土地開發(fā)建設(shè)商和房地產(chǎn)開發(fā)商，但房地產(chǎn)開發(fā)商，按照我剛才這個(gè)比例是賺不了多少錢的，為什么我們賺錢了呢？這里有一個(gè)很大的問題，土地從取得到開發(fā)建設(shè)，賣出去房屋中間有個(gè)時(shí)間差，這個(gè)時(shí)間差土地升值了。當(dāng)然，更重要的是，我們現(xiàn)在的市場(chǎng)有大量的剛性需求，也有很多投機(jī)性、投資性的需求。這幾年宏觀調(diào)控對(duì)住宅地產(chǎn)的影響是很大的，很多房地產(chǎn)開發(fā)商由于我們的貨幣政策，信貸政策，他現(xiàn)在手上的資金缺乏，由于我們的限購政策，由于房屋投機(jī)性限制導(dǎo)致很多住宅地產(chǎn)的銷售是很不暢的。這種情況下很多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)到做商業(yè)地產(chǎn)。

　　前面一位嘉賓講到，我們中國絕大部分開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)是簡(jiǎn)單的，是按照住宅的思維模式來認(rèn)識(shí)的，他們也認(rèn)為是拿地——建房子——賣商鋪—再拿地——再建房子——再賣物業(yè)這么一個(gè)過程。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)不能這樣做。我們說住宅地產(chǎn)是個(gè)消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)之所以成為商業(yè)，是它作為一種生產(chǎn)資料才用于生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的，它是一種商用的物業(yè)資產(chǎn)，具有生產(chǎn)屬性，更具有投資屬性。住宅地產(chǎn)的盈利模式只有一種：建設(shè)—銷售—再建設(shè)—再建設(shè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是四種，第一種和住宅一樣，可以買地，建房子，賣房子，也就是“開發(fā)模式”；第二種把商業(yè)物業(yè)建起來以后可以持續(xù)性經(jīng)營，獲得經(jīng)營性租金和經(jīng)營性利潤，它的收益模式是經(jīng)營性收益；第三種它通過經(jīng)營性收益，也就是有周期收益率，有經(jīng)營收益，就會(huì)帶來大量的物業(yè)增值升值，這個(gè)物業(yè)的價(jià)值就會(huì)升得很高，也就是說第三種是資產(chǎn)性增值收益。

　　當(dāng)然，在中國來講，我們認(rèn)為這是我們中國商業(yè)地產(chǎn)普遍的三種形式，但真正商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的本質(zhì)是什么？真正的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的本質(zhì)是資本性的運(yùn)作，是資本收益。在中國，商業(yè)地產(chǎn)的資本收益模式現(xiàn)在的渠道是不暢通的。比如說商業(yè)地產(chǎn)的一種很好的融資平臺(tái)和退出渠道，也就是資產(chǎn)證券化REITs，已經(jīng)在中國討論了很多年，并沒有真正提出來。

　　剛才張民耕老師講到了，我也看到這個(gè)信息，現(xiàn)在國家提出來第一只REITs，說是嘗試性的，是什么呢？是針對(duì)廉租房。我提出一個(gè)問題，REITs本質(zhì)是商業(yè)性的經(jīng)營物業(yè)，有穩(wěn)定長(zhǎng)期的租金收益。我們的廉租房當(dāng)然它可能是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，但它的租金收益率到底有多高呢？我看到有關(guān)資料，這次我們國家推出廉租房的REITs基金租金收益能達(dá)到6%，我就在那兒琢磨，國家建立這個(gè)廉租房到底成本是多少？租金會(huì)是多少？研究以后我們發(fā)現(xiàn)，政府會(huì)有補(bǔ)貼，我覺得這可能違背了商業(yè)物業(yè)資本運(yùn)作，違背了REITs的根本特征。

　　如果中國在商業(yè)地產(chǎn)資本化運(yùn)作方面，如果不能把REITs真正開進(jìn)的話，我覺得中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展實(shí)際上是舉步維艱的。因?yàn)榇蠹叶贾?，商業(yè)地產(chǎn)它是一個(gè)對(duì)規(guī)模要求，對(duì)經(jīng)營管理的要求，對(duì)商戶經(jīng)營持續(xù)性的要求，對(duì)團(tuán)隊(duì)的要求都是非常高的，沒有一定的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)條件，沒有一定的成熟穩(wěn)定的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，沒有穩(wěn)定的租金收益，那么商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是很難做好的。前幾年我們大部分開發(fā)商把一個(gè)房子建完了以后就想方設(shè)法把它分割成可分零發(fā)售的商鋪，把它賣掉，這導(dǎo)致的問題是非常多的。我認(rèn)為這不是中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的方向，中國商業(yè)地產(chǎn)未來要發(fā)展，我認(rèn)為至少要在三個(gè)層面，我們的企業(yè)要有所突破。

　　第一個(gè)層面的突破一定是觀念的突破，而我們中國大小小的開發(fā)商現(xiàn)在的觀念就是個(gè)開發(fā)模式，也就是說建房子，賣房子，這個(gè)模式如果不改變，中國的商業(yè)地產(chǎn)我認(rèn)為健康不了。萬達(dá)發(fā)展到今天，其實(shí)萬達(dá)一開始的戰(zhàn)略高度是很高的，但他前期也發(fā)生了小小這方面的失誤，也就是說大量地賣商鋪，而我們現(xiàn)在看一看有多少把商鋪分零發(fā)售，按住宅一樣把它建起來賣掉做成功的了？這是一種飲鴆止渴的方式，這種方式不僅僅會(huì)帶來社會(huì)問題，也會(huì)帶來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的自身問題。商業(yè)地產(chǎn)要健康發(fā)展第一個(gè)突破必是觀念上的突破。

　　第二個(gè)突破一定是資金運(yùn)作模式的突破，或者根本講是資本運(yùn)作模式的突破，當(dāng)然我們房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在絕大部分在資金的運(yùn)作層面來講，是個(gè)資金融通的層面，而不是資金運(yùn)作的層面。所謂資金融通的層面更多是在債權(quán)這個(gè)層面上來進(jìn)行運(yùn)作的，比如說找銀行借貸，施工企業(yè)墊資，通過預(yù)先賣房，VIP卡，收客戶的定金，通過信托的方式等。這些方式根本上來講是資金融通的方式，是債權(quán)的方式。我覺得商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)走這條路是走不通的，下一個(gè)階段，中國的商業(yè)地產(chǎn)要是真正健康地發(fā)展，一定要走一條路子，就是在資本運(yùn)作的層面來進(jìn)行發(fā)展。

　　我們今天也很高興地看到了和訊網(wǎng)邀請(qǐng)到了很多在房地產(chǎn)基金方面的機(jī)構(gòu)參與，這是中國未來房地產(chǎn)發(fā)展方面很重要的保障，如果沒有大量的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是很難發(fā)展得起來的。我們公司現(xiàn)在也和新加坡的REITs資金接觸，前端時(shí)間我們也推薦了一批物業(yè)，也正在運(yùn)作這方面的一些工作。說明了什么問題呢？說明商業(yè)地產(chǎn)一定要在資金方面有突破，在融資方面有突破，特別是在資本方面要有突破，否則我們還是指望著銀行和債權(quán)這種融資方式可能商業(yè)地產(chǎn)很難發(fā)展起來。

　　第三個(gè)突破就是在管理團(tuán)隊(duì)方面的突破。商業(yè)地產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)絕對(duì)不是一個(gè)開發(fā)商隨便找?guī)讉€(gè)施工人員和物業(yè)管理人員就做好的，是做不好的，商業(yè)地產(chǎn)一定是需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的，熟練的，有戰(zhàn)斗力的，專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)如果不是身經(jīng)百戰(zhàn)肯定做不好。前幾年我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，做商業(yè)地產(chǎn)的人不是很多，但現(xiàn)在隨便在外面一拽，他都說他是做商業(yè)地產(chǎn)的。

　　商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是商業(yè)而不是地產(chǎn)，地產(chǎn)是一種載體，是一種形式，是一種物業(yè)，而商業(yè)它是一種經(jīng)營的主體。前段時(shí)間我到青海西寧，他們一個(gè)老板跟我說，說張老師，我們做了五年商業(yè)地產(chǎn)，我現(xiàn)在想起來原來做商業(yè)地產(chǎn)是叫地產(chǎn)商業(yè)，是做的地產(chǎn)，商業(yè)是附屬的，說這次跟你們交流以后我才真正明白了什么叫商業(yè)地產(chǎn)，本質(zhì)是商業(yè)，而地產(chǎn)是形式。如果我們的團(tuán)隊(duì)不懂得商業(yè)，不懂得商業(yè)的管理，不懂得商業(yè)的運(yùn)作，甚至包括前期商業(yè)的定位，商業(yè)的規(guī)劃，商業(yè)的招商都不懂的情況下，你做商業(yè)地產(chǎn)那一定是盲人起瞎馬——亂竄。做商業(yè)地產(chǎn)下，我們?nèi)绻茉诠芾韴F(tuán)隊(duì)方面有突破，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商才能找到自己的出路。

　　總之，商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展，我認(rèn)為第一個(gè)突破就是在理念方面的突破，第二在資本、資金運(yùn)作方面的突破，第三是在管理方面的突破。這是個(gè)戰(zhàn)略方面的突破，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要在房地產(chǎn)投資發(fā)展過程中進(jìn)行的一項(xiàng)工作，就是你整個(gè)投資發(fā)展戰(zhàn)略包括模式的突破，我們有很多人實(shí)際上在這方面是糊涂的。打個(gè)比方，我說我們?cè)瓉淼淖≌_發(fā)商就是個(gè)游牧民族，游牧民族是把羊和牛趕到有水草的地方，安營扎宅，在那兒生活和放牧，我們現(xiàn)在的住宅開發(fā)商也是一樣的，哪個(gè)地方有塊地，他算算容積率，規(guī)劃條件和投資回報(bào)覺得可以做就做了，不管這個(gè)地在城市中心還是城市邊緣，不管這個(gè)地是方的還是扁的，不管是臨馬路還是在里面，不管這個(gè)地是純做住宅還是生活用地，只要算得了賬他就做。這說明我們以前的開發(fā)商都是隨遇而安的，這個(gè)隨遇是遇什么？就是投資回報(bào)，只要算出這個(gè)帳他就一定做。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商今后一定不能隨遇而安，一定要有自己的模式，這個(gè)模式我們認(rèn)為要有十大選擇：

　　1、專業(yè)定位，你到底做什么地產(chǎn)，是商業(yè)的，還是旅游的，是工業(yè)的，是養(yǎng)老的，還是物流的。

　　2、區(qū)域性選擇，我們做的是一線城市，二線城市，三線城市，還是縣級(jí)市。

　　3、地位選擇，是做新區(qū)，還是郊區(qū)，還是城市的中心區(qū)。

　　4、產(chǎn)品選擇，做幾種商業(yè)還是分零發(fā)售的商業(yè)，做寫字樓還是做酒店，還是做公寓。

　　5、物業(yè)選擇，我們的業(yè)態(tài)選擇是專門做家居，還是做百貨，還是做綜合體，還是做其它的單業(yè)態(tài)。

　　6、模式選擇，我們是做開發(fā)模式還是做經(jīng)營性模式，還是做資本運(yùn)作的模式。

　　7、管理模式的選擇。

　　等等，這樣的選擇如果我們的開發(fā)商能很好地做這樣一種戰(zhàn)略規(guī)劃，那么我們的商業(yè)地產(chǎn)就一定能健康地發(fā)展。所以，我認(rèn)為我們今天在這里討論問題是有現(xiàn)實(shí)意義的，它就是給中國大量的房地產(chǎn)開發(fā)商在目前國家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，如何實(shí)現(xiàn)突圍、轉(zhuǎn)型，我們給他提個(gè)醒，房地產(chǎn)在住宅方面的突圍是迫不得已，但進(jìn)入房地產(chǎn)又是一種必然的嗎？或者是一種必由的選擇嗎？我認(rèn)為不一定，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，如果你要想從一種房地產(chǎn)形式進(jìn)入到另外一種房地產(chǎn)形式，比如從房產(chǎn)進(jìn)入到旅游，或者進(jìn)入到商業(yè)，或者進(jìn)入到旅游，或者進(jìn)入到養(yǎng)老，你要想想你有沒有準(zhǔn)備，觀念的準(zhǔn)備，模式的準(zhǔn)備，團(tuán)隊(duì)的準(zhǔn)備，資金運(yùn)作的準(zhǔn)備，你發(fā)展戰(zhàn)略的準(zhǔn)備。我們希望中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、投資商們這時(shí)候需要的是冷靜，需要的是對(duì)我們自己有一個(gè)充分的評(píng)判，對(duì)形勢(shì)有個(gè)充分的評(píng)判，對(duì)我們自身的資源有個(gè)充分的評(píng)判。只有這樣，中國的房地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)才能更健康地發(fā)展。

　　謝謝大家！