尤其是對于經濟增長過度依賴房地產，國家可以說做出了巨大的努力。對于房住不炒三令五申，希望大家都能真正認識到房住不炒的真諦。最近，央行等八部委更是發(fā)布，把經營重心和信貸資源從房地產等轉移到實體。

6月1日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財政部、市場監(jiān)管總局、證監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布關于進一步強化中小微企業(yè)金融服務的指導意見。

按照金融供給側結構性改革要求，把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方融資平臺，轉移到中小微企業(yè)等實體經濟領域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

5月26日，銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，今年是打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)收官之年，其中就重點提到了，堅決落實“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產金融化泡泡化。

如果房地產不再有金融上的支持，可想而知，無異于釜底抽薪，畢竟過去這么多年，都是這么做的，是因為房子早就不是房子，早就成了有錢人炒作的工具，成為投資品金融品。

那么房地產該怎么辦呢？我們不妨先看看海南是怎么做的。

6月1日，國家印發(fā)《海南自由貿易港建設總體方案》，方案指出，要加快金融改革創(chuàng)新。支持住房租賃金融業(yè)務創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）。針對高端產業(yè)人才，實行更加開放的人才和停居留政策。

有人的地方就需要住房，把停居留政策當成吸引高端產業(yè)人才的條件，也同時意味著房子對人才的吸引力，不少城市都在這樣做，但是海南可能將再次走在時代的前鋒。

我們都知道，海南是我國最大的經濟特區(qū)，具有實施全面深化改革和實施最高水平開放政策的獨特優(yōu)勢。最重要的是，很可能將讓房地產進入一個新的階段，房地產資產證券化。

房地產資產證券化這個概念大家都不陌生，但是國內卻遲遲未推進，原因有很多，盡管專家們一直在呼吁。說實話，房地產擺脫傳統(tǒng)的模式，走向新的時代或是大勢所趨，但該如何創(chuàng)新卻值得探討。

全國擺脫房地產都已經不知說了多少回了，我記得，2018年，31省份“經濟對房地產依賴度”排名：海南最高。為了減少對房地產的依賴，海南對房地產調控可謂是不遺余力，限購、限售、限價、限貸，各地開展房地產市場專項整治，重點打擊包括投機炒房、房地產“黑中介”。

正因為曾經對房地產的高依賴，才讓其痛定思痛，有更大動力去尋找新的經濟增長點。那么，房地產創(chuàng)新無疑勢在必行。如果沒有REITs這一金融工具，租賃住房就很難搞好。通過一定的金融創(chuàng)新滿足高端人才的停居留，這在全國將趟出一條新路，我相信海南。弱化“房地產依賴”后，域內現(xiàn)存的房地產業(yè)謀劃轉型。

具體表現(xiàn)在，2020年1～4月海南省房地產開發(fā)投資累計同比下滑19%，這是在2019年同期已下跌34%的基礎上的持續(xù)收縮。2020年1-4月，商品房銷售額累計同比下跌45%，也是連續(xù)第三年同比下跌。

對于房地產的依賴在降低，那么就需要其他方面來補充。信貸集中度風險需要通過資產證券化的“直融化”方式來化解。在新經濟增長制度的安排下，傳統(tǒng)房地產市場已不再是金融市場資源配置重地。海南作為全國最早開放的一批口岸區(qū)域，由于長期沒有產業(yè)進駐，導致全省發(fā)展進展緩慢，逐漸進入依賴房地產的階段。此次總體方案，保障海南發(fā)展或許不再是一句口號，甚至可能還會為其他地方提供新的思路。

曾任房改課題組的組長的北大教授孟曉蘇一直在呼吁，要建立房地產市場調控的長效機制，首先是堅持推動住房改革，并且把房改的作用從城鎮(zhèn)發(fā)展到農村，推動新城鎮(zhèn)改革。其次，面對著不斷上漲的房價，要解決多渠道供應、多層次需求的問題。第三，經濟發(fā)展要增添新動能，讓農民也能享受到房地產開發(fā)所帶來的經濟收益。第四，通過證券化的辦法讓老百姓的房屋進入到證券市場，變成老百姓買賣證券，由基金持有房產。房地產企業(yè)可以通過開發(fā)，最后通過REITs轉給社會基金所持有。

有不少網友會擔心，如果讓房地產證券化，會不會更加刺激炒房者行為呢？孟曉蘇認為，“我從來不支持人們去炒房，居民買房就應當是為住的需求。不炒房與不賣房是兩碼事，做到房住不炒還有更好的辦法，比如進行租賃房的資產證券化，居民買賣的是基金受益權證即‘REITs’，不必都是買賣房屋，‘房子是用來住的’就會得到更好落實。”只有當老百姓買賣的是證券而不是房屋的時候，才能真正從制度上實現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的。

其實，說實話，雖然這些年一直詬病房地產金融化投資化，但是房地產金融沒錯，投資也沒錯，房子本身就兼具自住和投資屬性，只是后來被過度投資化了。我的理想是，老百姓的房子就是用來住的，投資告別“炒房時代”，進入“理性投資時代”，即房地產投資的證券化，房地產的融資趨勢也從銀行為主的間接融資轉向以信托、基金為主的直接融資。

有人說，房地產證券化，將個人炒房的錢由需求轉向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風險。當然也有人認為可能會助長炒作之風。這個我覺得確實有必要在監(jiān)管上做好防范措施，但應該鼓勵一切有利于市場發(fā)展的創(chuàng)新。