5月12日，融創(chuàng)發(fā)布公告，宣布102.54億元收購昆明星耀旗下天津星耀80%的股權。

一位上市地產公司營銷部門負責人表示，包括國企在內，房地產企業(yè)已經普遍感受到拿地的困難，有實力的企業(yè)正在通過各種手段獲取土地，其中，融創(chuàng)對星耀五洲的收購就是典型案例。

孫宏斌已經成為房企中最有知名度的買家，一次次出乎市場預料的收購讓人驚詫其資金實力到底雄厚幾何。從2016年44億元收購萊蒙國際旗下七個項目進入深圳，到今年150億元戰(zhàn)略入股樂視，以及剛剛收購的天津星耀80%的股權，幾起重要投資的總額度已經超過400億元。但這一年，融創(chuàng)雖然實現(xiàn)合同銷售金額1506億元，凈利潤只有24.78億元。

投資舉動不斷，融創(chuàng)顯然有自己的底氣，截至2016年底，融創(chuàng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物期末余額超過了520億元，手持現(xiàn)金達698億元。中國房地產報記者查看融創(chuàng)年報發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)在過去一年的借貸總額達到了1128.44億元。在拿地難度不斷加大的行業(yè)背景下，融創(chuàng)的投資邏輯變得明晰：籌集足以穿越周期的資金，并購足夠多的土地。這都在表明，孫宏斌對未來的行業(yè)格局擁有更大的野心。

2007年，來自云南的開發(fā)商星耀集團斥資62.9億元拿下天嘉湖地塊，試圖將這片包含4000畝土地和7000畝水面的土地，建成一個縮小版的“五大洲”，分別以歐亞、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風土人情來定位和設計。

這是典型的蛇吞象案例，當年的星耀總資產僅120億，年產值20余億，星耀五洲的前期開發(fā)資金和土地出讓金則超過100億，總投資則超過了260億，并且土地出讓合同對出讓金繳納日期和施工進度都做了明確規(guī)定，30天內繳清出讓金，3個月內開工建設，5年內所有項目必須全部竣工。

2008年，在中止了與中信信托30億元的信托產品后，星耀又與中信信托成立數(shù)額高達68.9億元的“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”。同時，星耀在多個平臺進行一系列宣傳。

這場小開發(fā)商的資本冒險故事沒有成功，2008年完成了18.8億元的銷售額，但當年的借款本金和利息加起來有46億元。此后，星耀五洲項目成為天津著名的爛尾樓項目，業(yè)主維權事件屢見不鮮。

融創(chuàng)的出手讓這個幾乎被人遺忘的爛尾樓項目再次進入公眾視野，該項目總占地面積約263萬平方米，總建筑面積約412萬平方米，其中已售計容面積約為65萬平方米，未售計容面積約為235萬平方米。以102.54億元的總價計算，樓面單價約為4363元。3月底，津南區(qū)北閘口鎮(zhèn)的一塊土地出讓，其最終成交的樓面價則高達13902元。

看起來，融創(chuàng)又為自己增添了一塊低成本土地。

面對一個又一個巨資并購案例，所有人都在問融創(chuàng)的錢從哪里來。2016年，融創(chuàng)中國全年實現(xiàn)合同銷售金額1506億元，同比增長121%，營業(yè)收入353.4億元，同比增長54%，凈利潤24.78億元，同比減少24.85%。

顯然，靠自有資金不足以支撐起融創(chuàng)的一系列并購。借錢，并且是提前借到用于收購的資金，是融創(chuàng)得以不斷擴展版圖的關鍵。

年報顯示，截至2016年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產支持證券31.71億元，也就是說，有抵押的借貸額達到了728.41億元。

在無抵押借貸中，銀行借款7600萬元，其他借貸36.11億元，公司債券99.21億元，非公開發(fā)行公司境內公司債券148.16億元。加上即期部分，匯總來看，融創(chuàng)中國在2016年的借貸總額達到了1128.44億元。這一年，融創(chuàng)的利息開支41.61億元，財務成本凈額為27.98億元。

除了在公司債收緊之前，融創(chuàng)已經通過公開和非公開兩種方式發(fā)行了約247億元公司債，在融創(chuàng)的融資渠道中，銀行依然充當了主力。2016年融創(chuàng)與平安銀行在多個領域展開合作，其中城市更新產業(yè)基金合作的成立就是以深入土地開發(fā)最前端，實現(xiàn)一二級聯(lián)動為目的。其實，早在2015年3月，平安銀行地產金融事業(yè)部首單地產并購基金項目落地，出賬金額達30億元人民幣，就是用于融創(chuàng)集團行業(yè)整合并購。融創(chuàng)于2015年年初獲得平安銀行100億元產業(yè)基金合作框架批復，本次出賬項目為該批復項下的契約型基金。

7月，融創(chuàng)與中國銀行四川省分行簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方將在個人貸款、項目融資、資本市場等方面展開全面合作。

另外，“其他借貸”是除了銀行借款以外融創(chuàng)最重要的融資渠道，中國房地產報記者了解到，信托是融創(chuàng)“其他借貸”的主要方式。

一位陳姓信托公司經理并不愿過多透露有關融創(chuàng)的信息，只是表示“融創(chuàng)的項目很多，太多了。”

公開資料顯示，融創(chuàng)近期發(fā)行的一款信托產品為5月9日發(fā)行的“融創(chuàng)深圳債權投資集合資金信托計劃第十一次”，發(fā)行規(guī)模為2億元，資金用于受讓融創(chuàng)深圳對于其100%控股的孫公司萊海天/萊洋天的借款債權，以及用于惠州萊蒙水榭灣項目的后期開發(fā)建設。5月18日發(fā)行了融創(chuàng)深圳債權投資集合資金信托計劃第十三次，發(fā)行規(guī)模7000萬元。

2月份成立的安泉109號融創(chuàng)申城資產1號集合資金信托計劃發(fā)行規(guī)模10億元，期限24個月，資金向上海融創(chuàng)發(fā)放信托貸款，用于其子公司實施的香溢花城三期住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設及置換部分股東前期投入等。1月16日成立的榮享22號（融創(chuàng)團泊湖）集合資金信托計劃發(fā)行規(guī)模同樣為10億元，資金投向為“其他”。另一款信托產品“融創(chuàng)盈潤股權投資基金Ⅰ期集合信托計劃”發(fā)行規(guī)模為12億元，成立規(guī)模9.04億元，期限24個月，投資項目優(yōu)選融創(chuàng)中國王府壹號項目（天津）。

明確說明信托資金用于并購的產品是2015年5月27日募集完畢的“中建投·并購7號（融創(chuàng)陸家嘴濱江）集合資金信托計劃”，實際募集規(guī)模為5億元，由上海融創(chuàng)房地產開發(fā)有限公司以其對上海融綠睿江置業(yè)有限公司享有的金額為5億元的債權認購。

從期限上看，融創(chuàng)的信托產品大多超過2年，與龐大的銀行借款一起，為融創(chuàng)的并購提供了充足彈藥。并且，去年融資渠道收緊，不斷加碼的調控政策加劇了下半年市場形勢的不明朗性，提前募集到足以穿越周期的資金，以極大的魄力大舉并購，這是孫宏斌的過人之處。

“市場的資本運作都是在不斷講故事，擊鼓傳花，誰的故事講的好，誰就能借到錢。房地產行業(yè)的公司都在集資擴容，誰能借到錢，誰能拿到地，誰就是老大。”上述信托公司經理直白地說到。

孫宏斌的資本故事無疑是成功的，就像他犀利的語言風格一樣，他在投資上的決策與執(zhí)行同樣快速高效。目前，融創(chuàng)開拓了廣州、深圳、珠海、沈陽、大連、石家莊、太原、青島、廈門、南昌、昆明、南寧等一二線核心城市，逐漸形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域、40余座一線、環(huán)一線和核心城市的全國化布局。截至2017年3月25日，公司總土地儲備量為7912萬平方米。其中，2016年至今，融創(chuàng)新增土地儲備5394萬平方米，其中2/3為收并購拿地。

有了錢，孫宏斌拿到了更多的土地，有了土地，融創(chuàng)就在房地產行業(yè)未來的重新洗牌中為自己預定了門票。