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  2013年10月04日    中國不動產(chǎn)投資管理網(wǎng)      
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大岳咨詢公司總監(jiān)李偉告訴記者,城市建設(shè)和 土地 一級開發(fā)是一項需要巨額資金、有序進行的復(fù)雜工程,而投融資規(guī)劃中的開發(fā)建設(shè)時序,不僅從規(guī)劃的角度具有其重要性,從投融資的角度來看,更直接關(guān)系城市開發(fā)建設(shè)的成敗。

建設(shè)時序關(guān)系資金風險

在新城開發(fā)這一長期的投融資活動中,如何計劃 有限資金的使用,使其能夠持續(xù)滿足開發(fā)建設(shè)的需要,是當前城市開發(fā)項目普遍面臨的難題。

在實際的開發(fā)建設(shè)實踐中,開發(fā)建設(shè)前期以土地供應(yīng)收入為主,可出讓土地的實際收益是尋求新城開發(fā) 投資 與收益平衡的主要支撐。然而,新城開發(fā)過程中的資金不足甚至資金斷鏈卻并不鮮見。李偉指出,主要原因是土地出讓時的價格往往無法體現(xiàn)其合理價值,從而導致城市開發(fā)因資金短缺而難以持續(xù)進行。

大岳認為,資金的使用不僅要考慮其空間上的投放,更要考慮其時間上的配置,這就需要充分考慮土地價格因素在城市開發(fā)建設(shè)資金鏈中的重要作用,處理不好這個問題,可能直接導致開發(fā)建設(shè)資金的風險。

具體而言,影響土地價格的因素涉及多個方面,對于實施開發(fā)建設(shè)的城市政府/城投公司而言,能夠控制的主要是土地出讓時各類配套設(shè)施的成熟程度,這是土地價值構(gòu)成的主要因素。

可提升土地成熟度的各類城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用及公共服務(wù)設(shè)施,同時也是以物質(zhì)形態(tài)為特征的城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)系統(tǒng),這些功能性設(shè)施配套數(shù)量充分與否、質(zhì)量是否過硬,都會影響居民的福利價值,也影響城市的吸引力。城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的完善是城市定位各種基本功能的基本要求,這些功能設(shè)施個體質(zhì)量、空間匹配等質(zhì)量狀況影響著城市功能的發(fā)揮,其質(zhì)量高,匹配合理,縱橫交織,點線相連,構(gòu)成完整的生產(chǎn)服務(wù)體系,將為城市產(chǎn)業(yè)提供充足適宜的載體和良好的外部環(huán)境,可以直接增強城市的功能,同時合理提升土地價值。

變革 開放以來,巨大的城市投資建設(shè)規(guī)模,經(jīng)常令管理與服務(wù)難以兼顧周全。一方面城市面貌不斷變化,另一方面不斷開挖的城市道路影響出行以及帶來環(huán)境污染。城市建設(shè)如果不講究時序計劃 ,管理與建設(shè)、建設(shè)與服務(wù)等無法達到平衡配套,那么巨大的城市建設(shè)投入,往往就會產(chǎn)生事倍功半的效應(yīng)。

李偉建議說,在各類建設(shè)項目啟動之前,應(yīng)盡可能事先制定科學的、符合城市發(fā)展規(guī)律的開發(fā)時序,切實提升土地成熟度,在不損害消費者利益的前提下,明確土地出讓條件和凈地出讓方式,使土地價值得以體現(xiàn),力求實現(xiàn)城市開發(fā)資金平衡目標。

時序開發(fā)的模式選擇

“羅馬不是一天建成的”,同樣道理,城市所具有的空間環(huán)境也非“一日之工”所能建成,而是經(jīng)過長期的積累形成的。

大岳基于對各項規(guī)劃的分析和現(xiàn)實的理解,采用定性和定量結(jié)合的辦法,設(shè)計并創(chuàng)建了城市建設(shè)的時序開發(fā)模型,為策劃不同地塊的開發(fā)時序提供依據(jù)。

時序開發(fā)模型是在公共交通導向型發(fā)展(“TOD”)和公共服務(wù)導向型發(fā)展(“SOD”)等城市開發(fā)模式的基礎(chǔ)上,通過對基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施在時間和空間上的作用進行合理評估,從而選擇確定合理的開發(fā)時序,指導政府或政府與土地一級開發(fā)投資人的合作開發(fā)工作,打造設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的城市新區(qū),使?jié)撛谕顿Y人和消費者對未來城市設(shè)施環(huán)境形成可信的預(yù)期,愿意為此支付合理價格,以最終實現(xiàn)良好的城市功能并達到資金平衡的目標。

通過計劃 不同地塊的開發(fā)時序,投資建設(shè)有帶動效應(yīng)的功能性項目,有效提升周邊地塊的土地價值,以推動項目的滾動開發(fā)。例如,在新區(qū)的建設(shè)中適度超前完成交通線路的建設(shè),以此接通新老城區(qū)的聯(lián)通、帶動新區(qū)人氣,提升新區(qū)土地價值,這是公共交通導向型發(fā)展的典型做法之一;再如在城區(qū)中心的建設(shè)中,城市開發(fā)建設(shè)者可提前取得中心周邊的土地,適度先行投建中心周邊的綠地、水系并引入知名醫(yī)院、學校等公共服務(wù)設(shè)施,以此帶動周邊地塊的土地升值,這是公共服務(wù)導向型發(fā)展的一種有效做法。在土地價值得以提升后,再出讓土地,通過獲取土地增值收益積累可用于城市開發(fā)建設(shè)的資金,與在資金不足時簡單地通過將土地出讓給愿意投資的開發(fā)商而獲取資金的做法相比,土地的合理價值更得到合理的體現(xiàn),城市開發(fā)的資金壓力也更能得到有效的緩解。

事實上,許多有經(jīng)驗的開發(fā)商也正是通過合理計劃 不同地塊的開發(fā)時序,最大限度地獲得土地升值收益。

如香港瑞安公司在上海太平橋地區(qū)的改造開發(fā)中,一期先建成新天地、人工湖綠地,使該地區(qū)環(huán)境大大改善,同時將棚戶區(qū)的形象提升為高檔消費地帶的形象,帶動周邊土地升值,樹立品牌形象;二期再開發(fā)高檔辦公樓和高檔住宅。

從山南新區(qū)看時序開發(fā)

作為投融資咨詢顧問,大岳在安徽省淮南市山南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃,就是基于這一思想進行的一次有效嘗試。

山南新區(qū)首期開發(fā)區(qū)域的城市開發(fā)建設(shè),以規(guī)劃中確定的居住、商業(yè)等功能定位為主要方向。對開發(fā)建設(shè)時序的計劃 ,堅持以道路等基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則,并以核心功能設(shè)施建設(shè)帶動其所能輻射到的各板塊區(qū)域的土地二級開發(fā),同時兼顧居住與就業(yè)、服務(wù)的配比平衡,強調(diào)地塊開發(fā)的合理時序和空間布局,從而實現(xiàn)在較高土地成熟度的基礎(chǔ)上獲得理想的土地供應(yīng)收入,達到新區(qū)開發(fā)資金平衡的目的。

在土地取得環(huán)節(jié),由于山南新區(qū)首期開發(fā)區(qū)域出讓用地分布相對不均勻,在進行各年度土地取得與供應(yīng)的時序計劃 時,力求出讓用地比例平衡,從而避免某一時期取得的土地中可出讓用地過少而導致開發(fā)資金斷鏈。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度過快容易造成投資浪費,過慢又會降低基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。因此,通過時序計劃 引導基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),也是協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與城市建設(shè)關(guān)系的方法之一。

在道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)計劃 上,先行考慮的是能與外部區(qū)域連通的道路,修建了與老城區(qū)相連接、便于引入老城區(qū)公共服務(wù)功能的主干道,以及高速公路引線,打通新區(qū)的對外交通。此外,對于涉及大規(guī)模開發(fā)、需要補充交通功能的區(qū)域,其道路也與老城區(qū)、與通往外埠的高速公路、國道形成閉合路網(wǎng)骨架,并適度提前建成。對于輔助主干路網(wǎng)的次干路網(wǎng),其主要功能是形成新區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò),一般不承擔對外交通功能,在開發(fā)過程中適度超前于擬開發(fā)區(qū)域建設(shè),起到局部區(qū)域引導開發(fā)作用。同時,在進行路網(wǎng)建設(shè)時,新區(qū)開發(fā)初期大規(guī)模重型施工車輛通行的問題也在考慮之中,對施工車流采取與公交、小型車車流分隔行駛的措施,施工車輛行駛區(qū)域只建設(shè)底基層,避免施工車輛對路面的破壞。

在各類功能項目的開發(fā)建設(shè)上,山南新區(qū)的投融資規(guī)劃充分考慮了功能的匹配與平衡。從規(guī)劃用地的性質(zhì)結(jié)構(gòu)上看,首期開發(fā)區(qū)域中,居住、服務(wù)功能相對集中,就業(yè)吸納能力相對有限,難以實現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。因此,在就業(yè)問題上,首期開發(fā)區(qū)域通過行政辦公中心的引入及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展?jié)M足一部分就業(yè)需求,并借助與山北老城區(qū)的聯(lián)通、互動,實現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。

時序開發(fā)模型為山南新區(qū)開發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃起到了至關(guān)重要的作用:一是為測算不同地塊土地價格奠定基礎(chǔ),模擬出的地價可作為新區(qū)開發(fā)資金財務(wù)測算的輸入端數(shù)據(jù);二是為開發(fā)的凈收益、投資總額以及投資峰值的測算提供了有力依據(jù),為控制投資風險和提高資金使用效率提供了有效的支持。

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