古人云，陰極之至，陽(yáng)氣始生，日南至，日短之至，日影長(zhǎng)之至，故曰“冬至”。

國(guó)內(nèi)的 房地產(chǎn) 過(guò)冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點(diǎn)論”，伴隨著數(shù)不勝數(shù)的調(diào)控“秋風(fēng)”和“霜凍”，期間還短暫地出現(xiàn)了10萬(wàn)億元信貸狂潮下的“小陽(yáng)春”，然而帶有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的“限購(gòu)令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產(chǎn)業(yè)送入深冬。

不過(guò)所謂“冬至一陽(yáng)生”，在從“一九”邁向“三九”的過(guò)程中，雖然寒冷空前加劇，但陽(yáng)氣卻越來(lái)越充沛，這也是冬至這個(gè)被中國(guó)人最先制定出來(lái)的二十四節(jié)氣的哲學(xué)魅力所在，用浪漫如雪萊的說(shuō)法是“冬天來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”

不過(guò)如何渡過(guò)這個(gè)寒冬的確是個(gè)問(wèn)題。借用動(dòng)物世界中的各種過(guò)冬策略，或許眾多 房地產(chǎn)企業(yè) 可以從中窺出一些他山之石的意味。

冬眠模式

過(guò)冬要點(diǎn)：融資現(xiàn)金流足以撐到運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)期的到來(lái)。

與熊等的全面休息如出一轍，很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量?jī)?chǔ)存是否充足，資金是否充裕。

2011年底，一個(gè)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)融資的融資模式創(chuàng)新峰會(huì)在 北京 舉行。在會(huì)后的項(xiàng)目對(duì)接洽談會(huì)上擠滿了拿著項(xiàng)目找資金的各種規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

“ 房地產(chǎn)行業(yè) 這兩三年受宏觀調(diào)控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經(jīng)很困難，這些都已經(jīng)不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括 上市 、在海外發(fā)行債券等等，總體還是希望能夠多元化進(jìn)行。”山水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍說(shuō)。山水文園自成立到現(xiàn)在，先后開(kāi)發(fā)了百萬(wàn)平米的山水文園、山水lavie、山水廣場(chǎng)、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項(xiàng)目、青島鮑魚(yú)島游艇俱樂(lè)部等10多個(gè)項(xiàng)目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等范圍。

事實(shí)上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題。“多元化融資方式的探索，不能簡(jiǎn)單歸為由于宏觀調(diào)控緊縮倒逼導(dǎo)致的。其實(shí)在2007年，中國(guó)有了”合伙企業(yè)法“以后，中國(guó)本土的基金行業(yè)（VCP）就已經(jīng)發(fā)展的很快了，2008年開(kāi)始就已經(jīng)誕生了第一批的人民幣的房地產(chǎn)基金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以前更多的是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開(kāi)始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說(shuō)政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的趙一軍，認(rèn)為目前市場(chǎng)的融資環(huán)境雖然還不夠健全，但是也已經(jīng)向著多元化邁進(jìn)了不少。

據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了近30只 房地產(chǎn)投資 基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn) 私募 基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴(kuò)大至千億元?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn) 私募基金 除了投資住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開(kāi)發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額的利潤(rùn)分成，目前多數(shù)基金將其目標(biāo)收益率定在20％～25%之間。

但是由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年，目前尚不完善。除極少數(shù)外，多數(shù)尚未完成“募集——投資——管理——退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期。基金自身運(yùn)作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機(jī)制不完善，加之行業(yè)監(jiān)管和引導(dǎo)不完善，如果不能規(guī)范運(yùn)作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

“對(duì)于需要融資的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不管采用哪種融資模式，我們都會(huì)從兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)衡量。”面對(duì)紛繁復(fù)雜的多元化融資市場(chǎng)，趙一軍強(qiáng)調(diào)，“金融投融資產(chǎn)品已經(jīng)多元化了，債轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債、短期的夾層融資等等，有很多產(chǎn)品模型，沒(méi)有所謂對(duì)和錯(cuò)，對(duì)于不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，最適合自己的形式才是最好的。”

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資時(shí)首先考慮的是融資成本，包括年息或股權(quán)出讓多少，以及資金到位時(shí)間。除此之外，趙一軍特別強(qiáng)調(diào)雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)非常重要的一點(diǎn)。擺正平等的關(guān)系對(duì)于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個(gè)關(guān)系，這里面的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。其實(shí)對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，如果項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、抵押物非常好、產(chǎn)權(quán)清晰、資產(chǎn)干凈，他們也是非常期望的。當(dāng)然這是一個(gè)雙向選擇和相互博弈的過(guò)程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產(chǎn)公司在引入資金上的確需要十分注意。

值得一提的是，無(wú)論是上市融資、債券發(fā)行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國(guó)的 金融市場(chǎng) 就像美國(guó)早期西部開(kāi)放的牛仔市場(chǎng)，游戲規(guī)則還不是那么的完善。對(duì)于掌握著地產(chǎn)企業(yè)資金命脈的CFO們來(lái)說(shuō)，在選擇融資渠道的時(shí)候一定要認(rèn)真分析自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，比對(duì)各種融資項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，切忌跟風(fēng)。

需要指出的是，過(guò)冬并非冬眠。萬(wàn)科總裁郁亮就曾強(qiáng)調(diào)，“萬(wàn)科不是冬眠，因?yàn)樗遣蛔鳛?，而我們?shí)施積極的過(guò)冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來(lái)了還可以大展拳腳。”

根據(jù)近日國(guó)土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，作出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過(guò)“冬天”，萬(wàn)科必須做好準(zhǔn)備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運(yùn)營(yíng)預(yù)算，除此之外要加強(qiáng)員工學(xué)習(xí) ，不斷提升管理本領(lǐng)。

實(shí)際上除了萬(wàn)科之外，大量房地產(chǎn)企業(yè)都在積極錘煉內(nèi)控，加減法已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。一方面做加法，擴(kuò)大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調(diào)整目標(biāo)，減少開(kāi)工項(xiàng)目，降價(jià) 銷售 ，裁員減薪。

作為資本密集型企業(yè)，成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。在宏觀調(diào)控下很多房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，不得不通過(guò)降價(jià)快速回收資金，在降價(jià)的情況下如何保證利潤(rùn)最大化，成本管理成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業(yè)復(fù)雜得多。從前期的項(xiàng)目論證階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段一直到工程施工結(jié)束，成本管理貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會(huì)通過(guò)目標(biāo)管理體系、責(zé)任成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本控制體系、項(xiàng)目后成本評(píng)估，形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系，以確保整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成。

現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)到30%，資產(chǎn)負(fù)債率僅為53%，雖然不是最一線的房地產(chǎn)企業(yè)，但鑫苑置業(yè)的財(cái)務(wù)控制和運(yùn)營(yíng)效率位列全國(guó)前20名。鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司始建于1997年。為中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，是亞洲首家在美國(guó)紐約證券交易所上市的專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2006年開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，先后在鄭州、濟(jì)南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個(gè)城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。

鑫苑置業(yè)財(cái)務(wù) 經(jīng)營(yíng)管理 中心總經(jīng)理賀鑫對(duì)此給出了內(nèi)控管理的心得，“因?yàn)轹卧纺玫鼗旧隙际峭ㄟ^(guò)‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內(nèi)開(kāi)發(fā)，九個(gè)月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過(guò)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)迅速和良好的資金管理來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定。”這種快速運(yùn)作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅(jiān)持的，也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)健康。這種效果確切說(shuō)得益于比較細(xì)致的 財(cái)務(wù)管理 和運(yùn)作。財(cái)務(wù)中心每個(gè)月對(duì)于銷售回款，工程付款月等都會(huì)進(jìn)行核對(duì)，找出偏差原因，及時(shí)修正。他說(shuō)，“以前銷售較好的時(shí)期，回款期兩個(gè)月也不影響現(xiàn)金流的健康，但是在國(guó)家宏觀調(diào)控后，銷售數(shù)量不如以往，為保證現(xiàn)金回款，我們必須對(duì)每筆銷售精耕細(xì)作，一次性準(zhǔn)備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時(shí)我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務(wù)溝通，使公司的業(yè)務(wù)量與銀行額度匹配，不浪費(fèi)資源，在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在工程付款上也同樣進(jìn)行精細(xì)化管理，建立三個(gè)月的滾動(dòng)資金計(jì)劃，減少無(wú)效資金占用，從而在集團(tuán)層面合理地調(diào)配和管理資金，緩解現(xiàn)金壓力。”

候鳥(niǎo)模式

過(guò)冬要點(diǎn)：量小體輕或未雨綢繆。

凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163%的綠城中國(guó)一度被坊間質(zhì)疑即將破產(chǎn)。2011年12月30日，綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在公司年會(huì)特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語(yǔ)。在反思了2011年的經(jīng)歷之后，宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標(biāo)之下，綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展；已經(jīng)開(kāi)始操作的代建模式將得到強(qiáng)化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；購(gòu)地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)、中高端等詞匯，則從綠城戰(zhàn)略中淡出。

一位上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，綠城的轉(zhuǎn)型宣言其實(shí)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)的方向。

過(guò)去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數(shù)。正式宣布終止重組兩個(gè)月后，主營(yíng)商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份發(fā)布公告，將收購(gòu)大股東新星漢宜控股子公司——恒裕 礦業(yè) 80%股份。而在此之前，道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從去年底以來(lái)，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。

“如果給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵詞的話，一定是轉(zhuǎn)型。”華本機(jī)構(gòu)總裁、華本地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)許文峰曾經(jīng)這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國(guó)房地產(chǎn)至少還有下一個(gè)黃金10年，所有的運(yùn)營(yíng)模式都可能存在，關(guān)鍵是找到合適自己的模式。”

從2010年起，一些土地和資金上不具優(yōu)勢(shì)的中小房企，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月以來(lái)為規(guī)避樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管 礦產(chǎn)投資 存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但是其高額的回報(bào)率和產(chǎn)品價(jià)格長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)是房企轉(zhuǎn)型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常和地方政府、國(guó)土資源部等相關(guān)部門(mén)打交道，因此轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)可以將現(xiàn)有資源進(jìn)行充分運(yùn)用，提高獲取礦權(quán)的機(jī)會(huì)，降低轉(zhuǎn)型成本。此外礦產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)，比較適合房企轉(zhuǎn)型的方向。

但是這種“轉(zhuǎn)身”是否是一劑良藥呢？

用郁亮的話說(shuō)，調(diào)控政策對(duì)大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調(diào)頭”，“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢(shì)在政策轉(zhuǎn)向時(shí)往往更易調(diào)整戰(zhàn)略。

趙一軍始終不認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于形勢(shì)所逼而進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)是一種正確的選擇，“很多因勢(shì)利導(dǎo)的被動(dòng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)很容 易經(jīng) 營(yíng)不善。”但他也認(rèn)為應(yīng)該將被動(dòng)轉(zhuǎn)型和主動(dòng)轉(zhuǎn)型區(qū)別開(kāi)來(lái)。“如果這種多元化是有計(jì)劃的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，比如泛海集團(tuán)，很早就投資礦業(yè)，甚至成為民生銀行的股東，在現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下看來(lái)，這種多元化的策略使得泛海集團(tuán)在很大程度上避免了單一業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”

在地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新峰會(huì)上，諸多專家和業(yè)內(nèi)大佬也認(rèn)為：轉(zhuǎn)型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應(yīng)的人才和實(shí)力，否則“餡餅”就會(huì)變成“陷阱”。業(yè)界專家對(duì)此警示：肯定會(huì)有一批企業(yè)死在商業(yè)地產(chǎn)和綜合體上，這些當(dāng)初一擁而上搞轉(zhuǎn)型的企業(yè)，或許將為它們的輕率冒進(jìn)而付出代價(jià)。

當(dāng)然，一些謹(jǐn)慎保守的開(kāi)發(fā)商并不傾向于完全轉(zhuǎn)型，而是把眼光從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。

越秀集團(tuán)成立于1985年，目前形成了以地產(chǎn)、交通基建、 金融證券 為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2010年底，控股總資產(chǎn)約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）和越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）三家香港上市公司。據(jù)越秀集團(tuán)CFO唐壽春介紹，對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)型到其他物業(yè)領(lǐng)域，越秀集團(tuán)一直都比較積極。比如全力打造廣州國(guó)際金融中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等大型優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。其中中國(guó)大陸第三高樓、世界第八高樓的廣州國(guó)際金融中心于2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)。在這種勢(shì)頭下，近兩年來(lái)越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持快速發(fā)展，合同銷售金額屢創(chuàng)新高，新增了近250萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，并拓展至佛山、中山、江門(mén)、煙臺(tái)、武漢、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市，確立了珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略區(qū)域，總土地儲(chǔ)備超過(guò)1300萬(wàn)平方米。

此外，旅游地產(chǎn)也得到了很多地產(chǎn)大腕兒的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵，多數(shù)大型企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線定位。譬如，萬(wàn)達(dá)、華僑城、春光等房企便將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團(tuán)于2012年也宣布全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

弱肉強(qiáng)食模式

過(guò)冬要點(diǎn)：伺機(jī)并購(gòu)抑或斷尾求生。

對(duì)于一些“兇猛”的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)機(jī)會(huì)。

2011年12月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，公司與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國(guó)控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

2011年12月28日晚，首開(kāi)股份發(fā)布公告稱受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%的股份，以完成對(duì)葫蘆島宏泰的百分百控股。收購(gòu)資金不超過(guò)1.05億元。同晚招商地產(chǎn)和招商局也發(fā)布公告稱，近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，中潤(rùn)德成為其控股子公司。

唐壽春在談到旗下越秀地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)金融寒冬時(shí)說(shuō)道，“首先我們的土地儲(chǔ)備有大概1300多萬(wàn)平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質(zhì)量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開(kāi)發(fā)，保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展；其次我們的銷售規(guī)模已經(jīng)從去年開(kāi)始突破100億港幣，2011年的目標(biāo)也已經(jīng)完成；第三，在全國(guó)的布局已經(jīng)慢慢展開(kāi)，在國(guó)內(nèi)眾多一二線城市擁有較好地塊。”因此雖然明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)緊縮的環(huán)境，但唐壽春并沒(méi)有過(guò)多的擔(dān)心，“我們的市場(chǎng)占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個(gè)良好的水平，加上以上提及的三點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯分散，渡過(guò)這個(gè)金融寒冬沒(méi)什么問(wèn)題。”

但是對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，也許情形就不這么樂(lè)觀了。根據(jù)安信證券的測(cè)算，2012年、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口分別將達(dá)到12423億元、20351億元，屆時(shí)資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%。因此在政策的調(diào)控下，強(qiáng)勢(shì)的、現(xiàn)金狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)啟并購(gòu)大潮是必然之勢(shì)，行業(yè)洗牌也不可避免。

“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年，”賀鑫對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過(guò)寒冬并不看好，“持續(xù)的緊縮政策預(yù)計(jì)會(huì)到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經(jīng)許諾過(guò)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)，所以對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平有望能調(diào)整到2008年的樣子。一定會(huì)出現(xiàn)行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)除了尋求被收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì)，應(yīng)該沒(méi)什么更好的出路。”

如果說(shuō)加強(qiáng)融資手段，尋求更多投資機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)金融寒冬的首選對(duì)策的話，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個(gè)存活下來(lái)的機(jī)會(huì)。不過(guò)對(duì)于如今也“精打細(xì)算”的地產(chǎn)大佬們來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的優(yōu)先排序是他們的主要手法。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過(guò)1300億元。這些交易中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍，并購(gòu)金額超過(guò)900億元。此外，從股權(quán)交易比例來(lái)看，房地產(chǎn)平均股權(quán)交易比例已高達(dá)54%，100%股權(quán)交易占20%。

“越是在金融環(huán)境緊張的時(shí)期，我們反而更多考慮的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展問(wèn)題。有些房地產(chǎn)企業(yè)是囤了大量的地，賣不出去，占用很多資金，鑫苑的經(jīng)營(yíng)模式是輕資產(chǎn)、快運(yùn)作、不囤地、不捂盤(pán)的方式，現(xiàn)金流穩(wěn)定，負(fù)載率低。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這可能意味著并購(gòu)的春天即將到來(lái)，畢竟，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了洗牌期。”賀鑫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模兼并時(shí)代來(lái)臨十分有把握?，F(xiàn)在中國(guó)有兩萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，賀鑫預(yù)計(jì)到2012年底會(huì)有3000家倒閉，也就是說(shuō)至少倒閉十分之一的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)了解，鑫苑置業(yè)從2011年四五月份就開(kāi)始考慮并購(gòu)和收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)賀鑫的介紹，鑫苑置業(yè)首先還是會(huì)考慮買土地開(kāi)發(fā)，然后再并購(gòu)一些小的房地產(chǎn)公司，目標(biāo)是擴(kuò)展鑫苑在二三線城市或地區(qū)的覆蓋面。