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  2013年10月04日    王騰 《首席財(cái)務(wù)官》雜志社      
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古人云,陰極之至,陽(yáng)氣始生,日南至,日短之至,日影長(zhǎng)之至,故曰“冬至”。

國(guó)內(nèi)的 房地產(chǎn) 過(guò)冬論,始于王石于2007年12月提出的“拐點(diǎn)論”,伴隨著數(shù)不勝數(shù)的調(diào)控“秋風(fēng)”和“霜凍”,期間還短暫地出現(xiàn)了10萬(wàn)億元信貸狂潮下的“小陽(yáng)春”,然而帶有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的“限購(gòu)令”如西伯利亞的寒流一般,徹底將地產(chǎn)業(yè)送入深冬。

不過(guò)所謂“冬至一陽(yáng)生”,在從“一九”邁向“三九”的過(guò)程中,雖然寒冷空前加劇,但陽(yáng)氣卻越來(lái)越充沛,這也是冬至這個(gè)被中國(guó)人最先制定出來(lái)的二十四節(jié)氣的哲學(xué)魅力所在,用浪漫如雪萊的說(shuō)法是“冬天來(lái)了,春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎?”

不過(guò)如何渡過(guò)這個(gè)寒冬的確是個(gè)問(wèn)題。借用動(dòng)物世界中的各種過(guò)冬策略,或許眾多 房地產(chǎn)企業(yè) 可以從中窺出一些他山之石的意味。

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冬眠模式

過(guò)冬要點(diǎn):融資現(xiàn)金流足以撐到運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)期的到來(lái)。

與熊等的全面休息如出一轍,很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量?jī)?chǔ)存是否充足,資金是否充裕。

2011年底,一個(gè)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)融資的融資模式創(chuàng)新峰會(huì)在 北京 舉行。在會(huì)后的項(xiàng)目對(duì)接洽談會(huì)上擠滿了拿著項(xiàng)目找資金的各種規(guī)模的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

“ 房地產(chǎn)行業(yè) 這兩三年受宏觀調(diào)控政策的限制,不管是從銀行還是信托渠道融資都已經(jīng)很困難,這些都已經(jīng)不能作為融資的主渠道了,目前我們正在考慮使用的融資模式包括 上市 、在海外發(fā)行債券等等,總體還是希望能夠多元化進(jìn)行。”山水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍說(shuō)。山水文園自成立到現(xiàn)在,先后開(kāi)發(fā)了百萬(wàn)平米的山水文園、山水lavie、山水廣場(chǎng)、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項(xiàng)目、青島鮑魚(yú)島游艇俱樂(lè)部等10多個(gè)項(xiàng)目,涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等范圍。

事實(shí)上不只山水文園,“融資困難”幾乎是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都要面對(duì)的問(wèn)題。“多元化融資方式的探索,不能簡(jiǎn)單歸為由于宏觀調(diào)控緊縮倒逼導(dǎo)致的。其實(shí)在2007年,中國(guó)有了”合伙企業(yè)法“以后,中國(guó)本土的基金行業(yè)(VCP)就已經(jīng)發(fā)展的很快了,2008年開(kāi)始就已經(jīng)誕生了第一批的人民幣的房地產(chǎn)基金。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),以前更多的是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)融資,考慮的基本都是銀行貸款或者信托,但是由于近年的政策緊縮,所以他們才開(kāi)始放眼看到這些多元的融資渠道,可以說(shuō)政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的趙一軍,認(rèn)為目前市場(chǎng)的融資環(huán)境雖然還不夠健全,但是也已經(jīng)向著多元化邁進(jìn)了不少。

據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一的戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2010年國(guó)內(nèi)已經(jīng)有了近30只 房地產(chǎn)投資 基金,總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣,其中以地產(chǎn) 私募 基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴(kuò)大至千億元?,F(xiàn)在國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn) 私募基金 除了投資住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開(kāi)發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額的利潤(rùn)分成,目前多數(shù)基金將其目標(biāo)收益率定在20%~25%之間。

但是由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年,目前尚不完善。除極少數(shù)外,多數(shù)尚未完成“募集——投資——管理——退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期。基金自身運(yùn)作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機(jī)制不完善,加之行業(yè)監(jiān)管和引導(dǎo)不完善,如果不能規(guī)范運(yùn)作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。

“對(duì)于需要融資的企業(yè)來(lái)說(shuō),不管采用哪種融資模式,我們都會(huì)從兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)衡量。”面對(duì)紛繁復(fù)雜的多元化融資市場(chǎng),趙一軍強(qiáng)調(diào),“金融投融資產(chǎn)品已經(jīng)多元化了,債轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債、短期的夾層融資等等,有很多產(chǎn)品模型,沒(méi)有所謂對(duì)和錯(cuò),對(duì)于不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)商,最適合自己的形式才是最好的。”

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資時(shí)首先考慮的是融資成本,包括年息或股權(quán)出讓多少,以及資金到位時(shí)間。除此之外,趙一軍特別強(qiáng)調(diào)雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)非常重要的一點(diǎn)。擺正平等的關(guān)系對(duì)于投融資雙方才是最重要的,如果不能平衡這個(gè)關(guān)系,這里面的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。其實(shí)對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),如果項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、抵押物非常好、產(chǎn)權(quán)清晰、資產(chǎn)干凈,他們也是非常期望的。當(dāng)然這是一個(gè)雙向選擇和相互博弈的過(guò)程。”趙一軍表示,目前很多投資公司的確很不成熟,房地產(chǎn)公司在引入資金上的確需要十分注意。

值得一提的是,無(wú)論是上市融資、債券發(fā)行,還是私募基金等融資渠道,囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般,中國(guó)的 金融市場(chǎng) 就像美國(guó)早期西部開(kāi)放的牛仔市場(chǎng),游戲規(guī)則還不是那么的完善。對(duì)于掌握著地產(chǎn)企業(yè)資金命脈的CFO們來(lái)說(shuō),在選擇融資渠道的時(shí)候一定要認(rèn)真分析自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì),比對(duì)各種融資項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn),切忌跟風(fēng)。

需要指出的是,過(guò)冬并非冬眠。萬(wàn)科總裁郁亮就曾強(qiáng)調(diào),“萬(wàn)科不是冬眠,因?yàn)樗遣蛔鳛?,而我們?shí)施積極的過(guò)冬策略,在三九天鍛煉好身體,春天來(lái)了還可以大展拳腳。”

根據(jù)近日國(guó)土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案,其中對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié),作出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定,未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè),土地閑置滿兩年,經(jīng)批準(zhǔn)后可無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)于政策上的日益犀利,郁亮坦言,渡過(guò)“冬天”,萬(wàn)科必須做好準(zhǔn)備,首先是積極賣樓、慎重買地,然后控制運(yùn)營(yíng)預(yù)算,除此之外要加強(qiáng)員工學(xué)習(xí) ,不斷提升管理本領(lǐng)。

實(shí)際上除了萬(wàn)科之外,大量房地產(chǎn)企業(yè)都在積極錘煉內(nèi)控,加減法已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。一方面做加法,擴(kuò)大融資和投資多元化,增加套房附加值,加大推房促銷力度;另一方面做減法,調(diào)整目標(biāo),減少開(kāi)工項(xiàng)目,降價(jià) 銷售 ,裁員減薪。

作為資本密集型企業(yè),成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。在宏觀調(diào)控下很多房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn),不得不通過(guò)降價(jià)快速回收資金,在降價(jià)的情況下如何保證利潤(rùn)最大化,成本管理成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)涉及多方資源的整合,成本管理要比一般企業(yè)復(fù)雜得多。從前期的項(xiàng)目論證階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段一直到工程施工結(jié)束,成本管理貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。在不同的階段,采取的成本管理方式不盡相同,通常會(huì)通過(guò)目標(biāo)管理體系、責(zé)任成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本控制體系、項(xiàng)目后成本評(píng)估,形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系,以確保整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成。

現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)到30%,資產(chǎn)負(fù)債率僅為53%,雖然不是最一線的房地產(chǎn)企業(yè),但鑫苑置業(yè)的財(cái)務(wù)控制和運(yùn)營(yíng)效率位列全國(guó)前20名。鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司始建于1997年。為中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng),是亞洲首家在美國(guó)紐約證券交易所上市的專業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2006年開(kāi)始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略,先后在鄭州、濟(jì)南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個(gè)城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。

鑫苑置業(yè)財(cái)務(wù) 經(jīng)營(yíng)管理 中心總經(jīng)理賀鑫對(duì)此給出了內(nèi)控管理的心得,“因?yàn)轹卧纺玫鼗旧隙际峭ㄟ^(guò)‘招、拍、掛’的形式,土地拿到后,半年內(nèi)開(kāi)發(fā),九個(gè)月之后形成銷售,兩年左右售馨這種情況下,毛利率和凈利率都比較低,主要通過(guò)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)迅速和良好的資金管理來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)穩(wěn)定。”這種快速運(yùn)作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅(jiān)持的,也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)健康。這種效果確切說(shuō)得益于比較細(xì)致的 財(cái)務(wù)管理 和運(yùn)作。財(cái)務(wù)中心每個(gè)月對(duì)于銷售回款,工程付款月等都會(huì)進(jìn)行核對(duì),找出偏差原因,及時(shí)修正。他說(shuō),“以前銷售較好的時(shí)期,回款期兩個(gè)月也不影響現(xiàn)金流的健康,但是在國(guó)家宏觀調(diào)控后,銷售數(shù)量不如以往,為保證現(xiàn)金回款,我們必須對(duì)每筆銷售精耕細(xì)作,一次性準(zhǔn)備好合格的客戶資料,減少銀行退件的概率,從而縮短按揭辦理周期;同時(shí)我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務(wù)溝通,使公司的業(yè)務(wù)量與銀行額度匹配,不浪費(fèi)資源,在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在工程付款上也同樣進(jìn)行精細(xì)化管理,建立三個(gè)月的滾動(dòng)資金計(jì)劃,減少無(wú)效資金占用,從而在集團(tuán)層面合理地調(diào)配和管理資金,緩解現(xiàn)金壓力。”

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候鳥(niǎo)模式

過(guò)冬要點(diǎn):量小體輕或未雨綢繆。

凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163%的綠城中國(guó)一度被坊間質(zhì)疑即將破產(chǎn)。2011年12月30日,綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在公司年會(huì)特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語(yǔ)。在反思了2011年的經(jīng)歷之后,宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略:在力求生存的首要目標(biāo)之下,綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展;已經(jīng)開(kāi)始操作的代建模式將得到強(qiáng)化,保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域;購(gòu)地開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)、中高端等詞匯,則從綠城戰(zhàn)略中淡出。

一位上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,綠城的轉(zhuǎn)型宣言其實(shí)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)的方向。

過(guò)去的一年中,在政策的重壓之下,紛紛“棄暗投明”的并非少數(shù)。正式宣布終止重組兩個(gè)月后,主營(yíng)商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日,道博股份發(fā)布公告,將收購(gòu)大股東新星漢宜控股子公司——恒裕 礦業(yè) 80%股份。而在此之前,道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:從去年底以來(lái),先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。

“如果給當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵詞的話,一定是轉(zhuǎn)型。”華本機(jī)構(gòu)總裁、華本地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)許文峰曾經(jīng)這樣提到,“就城市化發(fā)展而言,中國(guó)房地產(chǎn)至少還有下一個(gè)黃金10年,所有的運(yùn)營(yíng)模式都可能存在,關(guān)鍵是找到合適自己的模式。”

從2010年起,一些土地和資金上不具優(yōu)勢(shì)的中小房企,紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè),以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近幾個(gè)月以來(lái)為規(guī)避樓市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管 礦產(chǎn)投資 存在較大風(fēng)險(xiǎn),但是其高額的回報(bào)率和產(chǎn)品價(jià)格長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)是房企轉(zhuǎn)型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常和地方政府、國(guó)土資源部等相關(guān)部門(mén)打交道,因此轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)可以將現(xiàn)有資源進(jìn)行充分運(yùn)用,提高獲取礦權(quán)的機(jī)會(huì),降低轉(zhuǎn)型成本。此外礦產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng),比較適合房企轉(zhuǎn)型的方向。

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但是這種“轉(zhuǎn)身”是否是一劑良藥呢?

用郁亮的話說(shuō),調(diào)控政策對(duì)大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調(diào)頭”,“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢(shì)在政策轉(zhuǎn)向時(shí)往往更易調(diào)整戰(zhàn)略。

趙一軍始終不認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于形勢(shì)所逼而進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)是一種正確的選擇,“很多因勢(shì)利導(dǎo)的被動(dòng)轉(zhuǎn)型的企業(yè)很容 易經(jīng) 營(yíng)不善。”但他也認(rèn)為應(yīng)該將被動(dòng)轉(zhuǎn)型和主動(dòng)轉(zhuǎn)型區(qū)別開(kāi)來(lái)。“如果這種多元化是有計(jì)劃的主動(dòng)轉(zhuǎn)型,比如泛海集團(tuán),很早就投資礦業(yè),甚至成為民生銀行的股東,在現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下看來(lái),這種多元化的策略使得泛海集團(tuán)在很大程度上避免了單一業(yè)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”

在地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新峰會(huì)上,諸多專家和業(yè)內(nèi)大佬也認(rèn)為:轉(zhuǎn)型是很痛苦的,也要看看自己是否有著相應(yīng)的人才和實(shí)力,否則“餡餅”就會(huì)變成“陷阱”。業(yè)界專家對(duì)此警示:肯定會(huì)有一批企業(yè)死在商業(yè)地產(chǎn)和綜合體上,這些當(dāng)初一擁而上搞轉(zhuǎn)型的企業(yè),或許將為它們的輕率冒進(jìn)而付出代價(jià)。

當(dāng)然,一些謹(jǐn)慎保守的開(kāi)發(fā)商并不傾向于完全轉(zhuǎn)型,而是把眼光從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市,從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。

越秀集團(tuán)成立于1985年,目前形成了以地產(chǎn)、交通基建、 金融證券 為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2010年底,控股總資產(chǎn)約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(chǎn)(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據(jù)越秀集團(tuán)CFO唐壽春介紹,對(duì)于從住宅轉(zhuǎn)型到其他物業(yè)領(lǐng)域,越秀集團(tuán)一直都比較積極。比如全力打造廣州國(guó)際金融中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等大型優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。其中中國(guó)大陸第三高樓、世界第八高樓的廣州國(guó)際金融中心于2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營(yíng)。在這種勢(shì)頭下,近兩年來(lái)越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持快速發(fā)展,合同銷售金額屢創(chuàng)新高,新增了近250萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,并拓展至佛山、中山、江門(mén)、煙臺(tái)、武漢、沈陽(yáng)、杭州等多個(gè)城市,確立了珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略區(qū)域,總土地儲(chǔ)備超過(guò)1300萬(wàn)平方米。

此外,旅游地產(chǎn)也得到了很多地產(chǎn)大腕兒的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵,多數(shù)大型企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線定位。譬如,萬(wàn)達(dá)、華僑城、春光等房企便將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上,今典集團(tuán)于2012年也宣布全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

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弱肉強(qiáng)食模式

過(guò)冬要點(diǎn):伺機(jī)并購(gòu)抑或斷尾求生。

對(duì)于一些“兇猛”的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),這是一個(gè)機(jī)會(huì)。

2011年12月29日,SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱,公司與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國(guó)控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議,以40億元人民幣間接收購(gòu)上海海之門(mén)房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán),進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

2011年12月28日晚,首開(kāi)股份發(fā)布公告稱受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開(kāi)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30%的股份,以完成對(duì)葫蘆島宏泰的百分百控股。收購(gòu)資金不超過(guò)1.05億元。同晚招商地產(chǎn)和招商局也發(fā)布公告稱,近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán),中潤(rùn)德成為其控股子公司。

唐壽春在談到旗下越秀地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)金融寒冬時(shí)說(shuō)道,“首先我們的土地儲(chǔ)備有大概1300多萬(wàn)平方米,雖然量上屬于中等水平,但是土地質(zhì)量較高,基本都在城市的黃金地段,粗估可以滿足四到五年的開(kāi)發(fā),保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展;其次我們的銷售規(guī)模已經(jīng)從去年開(kāi)始突破100億港幣,2011年的目標(biāo)也已經(jīng)完成;第三,在全國(guó)的布局已經(jīng)慢慢展開(kāi),在國(guó)內(nèi)眾多一二線城市擁有較好地塊。”因此雖然明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)緊縮的環(huán)境,但唐壽春并沒(méi)有過(guò)多的擔(dān)心,“我們的市場(chǎng)占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個(gè)良好的水平,加上以上提及的三點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯分散,渡過(guò)這個(gè)金融寒冬沒(méi)什么問(wèn)題。”

但是對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō),也許情形就不這么樂(lè)觀了。根據(jù)安信證券的測(cè)算,2012年、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口分別將達(dá)到12423億元、20351億元,屆時(shí)資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%。因此在政策的調(diào)控下,強(qiáng)勢(shì)的、現(xiàn)金狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)啟并購(gòu)大潮是必然之勢(shì),行業(yè)洗牌也不可避免。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年,”賀鑫對(duì)于經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過(guò)寒冬并不看好,“持續(xù)的緊縮政策預(yù)計(jì)會(huì)到2013年的下半年左右。從政策面考慮,2012年底政府換屆,而本屆政府曾經(jīng)許諾過(guò)要把房?jī)r(jià)降下來(lái),所以對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也不會(huì)放松,房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平有望能調(diào)整到2008年的樣子。一定會(huì)出現(xiàn)行業(yè)洗牌,經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)除了尋求被收購(gòu)和并購(gòu)的機(jī)會(huì),應(yīng)該沒(méi)什么更好的出路。”

如果說(shuō)加強(qiáng)融資手段,尋求更多投資機(jī)會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)金融寒冬的首選對(duì)策的話,那么尋求被兼并,斷尾求生,也可能是最后一個(gè)存活下來(lái)的機(jī)會(huì)。不過(guò)對(duì)于如今也“精打細(xì)算”的地產(chǎn)大佬們來(lái)說(shuō),資產(chǎn)的優(yōu)先排序是他們的主要手法。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場(chǎng)共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易),涉及金額超過(guò)1300億元。這些交易中,房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗,約為去年全年同業(yè)并購(gòu)宗數(shù)的2倍,并購(gòu)金額超過(guò)900億元。此外,從股權(quán)交易比例來(lái)看,房地產(chǎn)平均股權(quán)交易比例已高達(dá)54%,100%股權(quán)交易占20%。

“越是在金融環(huán)境緊張的時(shí)期,我們反而更多考慮的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展問(wèn)題。有些房地產(chǎn)企業(yè)是囤了大量的地,賣不出去,占用很多資金,鑫苑的經(jīng)營(yíng)模式是輕資產(chǎn)、快運(yùn)作、不囤地、不捂盤(pán)的方式,現(xiàn)金流穩(wěn)定,負(fù)載率低。對(duì)我們來(lái)說(shuō),這可能意味著并購(gòu)的春天即將到來(lái),畢竟,房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了洗牌期。”賀鑫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模兼并時(shí)代來(lái)臨十分有把握?,F(xiàn)在中國(guó)有兩萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè),賀鑫預(yù)計(jì)到2012年底會(huì)有3000家倒閉,也就是說(shuō)至少倒閉十分之一的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)了解,鑫苑置業(yè)從2011年四五月份就開(kāi)始考慮并購(gòu)和收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)賀鑫的介紹,鑫苑置業(yè)首先還是會(huì)考慮買土地開(kāi)發(fā),然后再并購(gòu)一些小的房地產(chǎn)公司,目標(biāo)是擴(kuò)展鑫苑在二三線城市或地區(qū)的覆蓋面。

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隨機(jī)讀管理故事:《及時(shí)溝通》
一個(gè)男人在他妻子洗完澡后準(zhǔn)備進(jìn)浴室洗澡。這時(shí),門(mén)鈴響了。妻子迅速用浴巾裹住自己沖到門(mén)口。當(dāng)她打開(kāi)門(mén)時(shí),鄰居鮑勃站在那兒。在她開(kāi)口前,鮑勃說(shuō),“你如果把浴巾拿掉,我給你800美元。”想了一會(huì)兒,這個(gè)女人拿掉浴巾赤裸地站在鮑勃面前。
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