“現(xiàn)在各家最頭疼的是如何解決未來擴(kuò)張需要的融資問題。”一位不愿透露姓名的某國企資深董秘兼副總經(jīng)理對記者表示，“融資無疑是2011年最大難題，必須為日后需要做好儲備。”

　　近期，包括瑞銀、標(biāo)普、穆迪等評級機(jī)構(gòu)在內(nèi)，均把受融資與擴(kuò)張影響、負(fù)債杠桿率飆升列為危險信號。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項目甚至涉及股權(quán)層面的并購，可能在2011年頻繁出現(xiàn)。

　　危險的杠桿率

　　瑞銀機(jī)構(gòu)在《亞洲 房地產(chǎn) -2011年展望》中將中國海外和恒盛地產(chǎn)評為最不看好的地產(chǎn)個股，原因就在于其杠桿比率過高。

　　該機(jī)構(gòu)報告顯示，截至2010年6月，中國海外發(fā)展的凈杠桿比率已達(dá)到45%，超過管理層認(rèn)為的40%這一“安全水位”，但中海仍繼續(xù)買地。對于恒盛地產(chǎn)，瑞銀機(jī)構(gòu)預(yù)計該公司的凈杠桿比率將從2010上半年60%升至2010年底的70%以上。據(jù)了解，自2009年10月 上市 以來，恒盛地產(chǎn)斥資129億元儲備土地。2010年，該公司需要結(jié)算90億-100億元的土地成本。恒盛地產(chǎn)在已頒布房產(chǎn)限購令城市的土地儲備占比達(dá)56%。

　　面臨如此資金壓力的，不僅僅是中海和恒盛地產(chǎn)。1月4日晚，穆迪投資者服務(wù)公司已將碧桂園控股有限公司的公司家族評級從Ba2下調(diào)至Ba3。

　　銀行信貸發(fā)放日益嚴(yán)格，正處于項目建設(shè)高峰期的開發(fā)商們，不得不四處著急尋找資金。前述董秘告訴記者，在她近期與機(jī)構(gòu)交流新融資方向時，機(jī)構(gòu)說得最多的是“我們剛送走某家開發(fā)商”。

　　以十家標(biāo)桿房企為代表的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，過去幾年得到高速發(fā)展，外部融資提供了主要動力。但融資環(huán)境正在惡化。據(jù)中原統(tǒng)計，十家標(biāo)桿房企2010 年總?cè)谫Y額為331 億元，僅相當(dāng)于過去3 年平均水平的四分之一。

　　中原集團(tuán)分析師劉淵表示，雖然 銷售 收入大幅增加，但十家標(biāo)桿房企2010 年的購地支出反而比2009 年減少了10%。購地金額占銷售收入的比重僅為45%，大大低于過去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的減少，顯示出標(biāo)桿房企已經(jīng)用實際行動，為未來市場的不確定性做出了準(zhǔn)備。

　　調(diào)控政策效應(yīng)在疊加

　　克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天最近在與開發(fā)商交流中發(fā)現(xiàn)，融資已經(jīng)是開發(fā)商關(guān)注度最高的話題。“這來自于開發(fā)商對于后市的不確定性，私下交流對于資金表現(xiàn)都很焦灼。”

　　2010 年4 月實施調(diào)控后，中原對十家標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流所做的一次壓力測試顯示，如果市場成交量持續(xù)維持在低谷水平，標(biāo)桿房企當(dāng)時的現(xiàn)金流可支持3 至6 個月；如果其后市場依然沒有好轉(zhuǎn)，標(biāo)桿房企將面臨與2008 年同樣的被迫降價局面。但隨后的市場實際情況是成交量快速恢復(fù)，標(biāo)桿房企銷售收入回升，其現(xiàn)金流情況也隨之好轉(zhuǎn)。雖然2010年9 月底二次調(diào)控降臨，但依靠銷售回升和控制購地開支，標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流情況好于年初。因此，如果未來市場可以維持目前量價平穩(wěn)的局面，標(biāo)桿房企將不會有明顯的降價壓力。

　　2010年底，部分城市房價初現(xiàn)反彈跡象，成交再次井噴。調(diào)控部門發(fā)出信號，2011年將繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，熱點城市將持續(xù)限購。 北京 中原研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，只有限購持續(xù)才能真正達(dá)到抑制需求的目的。

　　國元證券研究員沈亮亮認(rèn)為，密集的政策措施已初見成效，后期供應(yīng)量增加，需求持續(xù)低迷，以及融資渠道收緊，開發(fā)商的資金狀況將決定價格調(diào)整的時機(jī)和幅度，預(yù)計“量跌價穩(wěn)”將延續(xù)至2011年上半年，價格將呈現(xiàn)階段性小幅下跌，成交量將有一定起伏，但整體趨勢向上。

　　 資本市場 融資早已暫停，信托被卡緊，再加上預(yù)售款監(jiān)管和土地增值稅等方面的收緊，開發(fā)商當(dāng)前的主要任務(wù)仍然是“搶占地盤”。在這種情況下，潛行多年的房地產(chǎn)基金，似乎到了露出水面的時機(jī)。據(jù)陳嘯天透露，目前有一批大房企在醞釀成立房地產(chǎn)基金，民間資本存在很大機(jī)會。據(jù)相關(guān)消息，保利目前正和國內(nèi)某大型券商研究合作發(fā)展房地產(chǎn)基金，預(yù)計基金的投資回報將有8%~10%，首批基金將面向機(jī)構(gòu)發(fā)行。