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  2013年10月04日    王營 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道      
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 “現(xiàn)在各家最頭疼的是如何解決未來擴(kuò)張需要的融資問題。”一位不愿透露姓名的某國企資深董秘兼副總經(jīng)理對記者表示,“融資無疑是2011年最大難題,必須為日后需要做好儲備。”

  近期,包括瑞銀、標(biāo)普、穆迪等評級機(jī)構(gòu)在內(nèi),均把受融資與擴(kuò)張影響、負(fù)債杠桿率飆升列為危險信號。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,項目甚至涉及股權(quán)層面的并購,可能在2011年頻繁出現(xiàn)。

  危險的杠桿率

  瑞銀機(jī)構(gòu)在《亞洲 房地產(chǎn) -2011年展望》中將中國海外和恒盛地產(chǎn)評為最不看好的地產(chǎn)個股,原因就在于其杠桿比率過高。

  該機(jī)構(gòu)報告顯示,截至2010年6月,中國海外發(fā)展的凈杠桿比率已達(dá)到45%,超過管理層認(rèn)為的40%這一“安全水位”,但中海仍繼續(xù)買地。對于恒盛地產(chǎn),瑞銀機(jī)構(gòu)預(yù)計該公司的凈杠桿比率將從2010上半年60%升至2010年底的70%以上。據(jù)了解,自2009年10月 上市 以來,恒盛地產(chǎn)斥資129億元儲備土地。2010年,該公司需要結(jié)算90億-100億元的土地成本。恒盛地產(chǎn)在已頒布房產(chǎn)限購令城市的土地儲備占比達(dá)56%。

  面臨如此資金壓力的,不僅僅是中海和恒盛地產(chǎn)。1月4日晚,穆迪投資者服務(wù)公司已將碧桂園控股有限公司的公司家族評級從Ba2下調(diào)至Ba3。

  銀行信貸發(fā)放日益嚴(yán)格,正處于項目建設(shè)高峰期的開發(fā)商們,不得不四處著急尋找資金。前述董秘告訴記者,在她近期與機(jī)構(gòu)交流新融資方向時,機(jī)構(gòu)說得最多的是“我們剛送走某家開發(fā)商”。

  以十家標(biāo)桿房企為代表的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),過去幾年得到高速發(fā)展,外部融資提供了主要動力。但融資環(huán)境正在惡化。據(jù)中原統(tǒng)計,十家標(biāo)桿房企2010 年總?cè)谫Y額為331 億元,僅相當(dāng)于過去3 年平均水平的四分之一。

  中原集團(tuán)分析師劉淵表示,雖然 銷售 收入大幅增加,但十家標(biāo)桿房企2010 年的購地支出反而比2009 年減少了10%。購地金額占銷售收入的比重僅為45%,大大低于過去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的減少,顯示出標(biāo)桿房企已經(jīng)用實際行動,為未來市場的不確定性做出了準(zhǔn)備。

  調(diào)控政策效應(yīng)在疊加

  克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天最近在與開發(fā)商交流中發(fā)現(xiàn),融資已經(jīng)是開發(fā)商關(guān)注度最高的話題。“這來自于開發(fā)商對于后市的不確定性,私下交流對于資金表現(xiàn)都很焦灼。”

  2010 年4 月實施調(diào)控后,中原對十家標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流所做的一次壓力測試顯示,如果市場成交量持續(xù)維持在低谷水平,標(biāo)桿房企當(dāng)時的現(xiàn)金流可支持3 至6 個月;如果其后市場依然沒有好轉(zhuǎn),標(biāo)桿房企將面臨與2008 年同樣的被迫降價局面。但隨后的市場實際情況是成交量快速恢復(fù),標(biāo)桿房企銷售收入回升,其現(xiàn)金流情況也隨之好轉(zhuǎn)。雖然2010年9 月底二次調(diào)控降臨,但依靠銷售回升和控制購地開支,標(biāo)桿房企的現(xiàn)金流情況好于年初。因此,如果未來市場可以維持目前量價平穩(wěn)的局面,標(biāo)桿房企將不會有明顯的降價壓力。

  2010年底,部分城市房價初現(xiàn)反彈跡象,成交再次井噴。調(diào)控部門發(fā)出信號,2011年將繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,熱點城市將持續(xù)限購。 北京 中原研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,只有限購持續(xù)才能真正達(dá)到抑制需求的目的。

  國元證券研究員沈亮亮認(rèn)為,密集的政策措施已初見成效,后期供應(yīng)量增加,需求持續(xù)低迷,以及融資渠道收緊,開發(fā)商的資金狀況將決定價格調(diào)整的時機(jī)和幅度,預(yù)計“量跌價穩(wěn)”將延續(xù)至2011年上半年,價格將呈現(xiàn)階段性小幅下跌,成交量將有一定起伏,但整體趨勢向上。

   資本市場 融資早已暫停,信托被卡緊,再加上預(yù)售款監(jiān)管和土地增值稅等方面的收緊,開發(fā)商當(dāng)前的主要任務(wù)仍然是“搶占地盤”。在這種情況下,潛行多年的房地產(chǎn)基金,似乎到了露出水面的時機(jī)。據(jù)陳嘯天透露,目前有一批大房企在醞釀成立房地產(chǎn)基金,民間資本存在很大機(jī)會。據(jù)相關(guān)消息,保利目前正和國內(nèi)某大型券商研究合作發(fā)展房地產(chǎn)基金,預(yù)計基金的投資回報將有8%~10%,首批基金將面向機(jī)構(gòu)發(fā)行。

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隨機(jī)讀管理故事:《買復(fù)印紙的困惑》
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