高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區(qū)，第三是稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體。

文 / 金巖石 獨立經(jīng)濟學(xué)家

中國的城市化發(fā)展到今天，以常住人口統(tǒng)計為標準，已經(jīng)基本完成了。發(fā)達國家的城市化標準和中國不同，他們沒有戶籍制度，也沒有常住人口統(tǒng)計，人口在城鄉(xiāng)間自由流動，所以對城市而言，來了就是城里人。

在城市化基本完成之后，國家進入后城市化階段。在這個階段，首先是城市的分化，其次是城市的集群，第三是高端改善型住宅需求的出現(xiàn)。在這三大趨勢的共同作用下，人以類聚，城以群分，大規(guī)模的人口遷徙終止，房地產(chǎn)市場價格普遍上漲的趨勢隨之結(jié)束。

在后城市化階段，“房住不炒”是主流，哪些地方的房產(chǎn)還會上漲呢？這就要談?wù)劯叨烁纳菩妥≌氖袌鲂枨蠛蛢r值規(guī)律。本文指的高端，有三重含義，其一是高端城市，其二是高端社區(qū)，其三才是高端住宅。

在城市集群發(fā)展的趨勢中，一個國家會逐漸形成一個或幾個城市群。

小的國家如新加坡，國家即城市；大一些的國家如日本，東京等三大都市圈積聚了全國一半以上的人口。中國是人口大國，城市群的發(fā)展趨勢一直爭論不休，有人主張超級都市圈，也有人主張中小城市化。但是城市的發(fā)展趨勢不以人的意志為轉(zhuǎn)移，最終還是要在人口流動中自發(fā)形成。

以人口流動為標準，而人類和水資源是密不可分的，城市的歷史大致有三個階段，第一階段是擇水而居，第二階段是引水而居，第三階段是造水而居，現(xiàn)代化大都市幾乎都是造水而居的城市，由于造水需要投資，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資因城市而不同，城市間的分化就和孩子的成長一樣，從先天性差異到后天性差異，差異會逐漸擴大。在紛紜復(fù)雜的差異中，現(xiàn)代中國城市群的發(fā)展有兩條“水路”，一是灣區(qū)城市群，二是長江經(jīng)濟帶。

灣區(qū)城市群目前主要是長三角和珠三角，其實，人們常常忽視灣區(qū)城市的國際背景。并不是有灣就有灣區(qū)，在全球化的大背景之中，灣區(qū)城市面向全球化的市場，就有了兩種資源，一種是本土化資源，另一種是全球化資源，兩種資源的融合就形成了兩種經(jīng)濟循環(huán)，也就是人們常說的內(nèi)外雙循環(huán)經(jīng)濟。

經(jīng)濟發(fā)展的力量會逐漸改變國家的區(qū)域經(jīng)濟布局，目前主要以國民生產(chǎn)總值的區(qū)域分布為標準，長江以北占三分之一，長江以南占三分之二。

再把長江以南的三分之二細分一次，我們就看到了中國的灣區(qū)經(jīng)濟，從廣州深圳途經(jīng)潮汕廈門抵達上海杭州，延海岸線有三個小灣區(qū)，深圳灣、廈門灣、杭州灣，這三個小灣區(qū)連成一體，就可以畫出一條線，我冒昧稱之為“金巖石線”。目前中國經(jīng)濟的三分之一就積聚在這一條線之外，面向全球化市場，構(gòu)成了一個雙循環(huán)的經(jīng)濟體，未來還將持續(xù)增長，有望達到中國經(jīng)濟總量的半壁河山。

從北京途經(jīng)南京武漢直抵成都重慶，是長江經(jīng)濟帶。逐漸形成若干個城市群，以內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟為主。在后城市化階段，許多城市將被邊緣化，所以我一再提示：第一是中心，第二是中心，第三還是中心。

中心城市是高端改善型房地產(chǎn)市場的區(qū)域分布，邊緣化的城市將不再有真正的房地產(chǎn)市場，就像成熟國家的許多城市，幾十年都不再有房地產(chǎn)開發(fā)了。

人們常常統(tǒng)計中國已經(jīng)造了多少房子，夠多少人住了，很容易得出一個簡單的結(jié)論：夠了，夠多少人住了。

然而，一旦接受“城以群分”和人口流動的概念，人們就會發(fā)現(xiàn)，高端改善型住宅需求是可持續(xù)發(fā)展的，換句話說，中心城市的房產(chǎn)永遠不夠，房產(chǎn)“夠了”的城市只能是邊緣化的城市，或者走向衰亡的城市。

比“城以群分”更重要的概念是“人以類聚”，城市集群發(fā)展的趨勢一旦形成，選擇人生就是選擇城市，選錯了城市就選錯了人生。

無論是選擇還是被選擇，你選擇的城市中你想住在哪里？這就產(chǎn)生了高端改善型住宅需求的第二個概念：社區(qū)。

每個城市的社區(qū)概念都是歷史形成的，上海人的生活常識之一是“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，這是上海城市化一個階段的社區(qū)選擇標準。北京也是一樣，“東富西貴，南貧北賤”，就是老北京的社區(qū)分布。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的積聚，保留下來的中心城市必然不斷擴張，如果說原來的城市是一個相對有限的空間，那么隨著城市的擴張，原來的空間就產(chǎn)生了升值的預(yù)期，空間的稀缺性是一個經(jīng)濟學(xué)概念。城市大廈林立，高樓迭起，背后就是城市的空間向上延伸。

城市空間向外圍控制，原來的郊區(qū)變成市區(qū)，城市空間向上延伸，城市的人口密度和財富密度就地提升，中心城市的核心區(qū)和邊緣區(qū)分離，不同社區(qū)的價值就像不同城市的價值一樣，必然呈差異化的方向發(fā)展。社區(qū)價值的差異化，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的差異，實際上，任何房產(chǎn)的價值都包含著三個價值：其一是土地的價值，包含基礎(chǔ)設(shè)施投資的溢價；其二是房產(chǎn)的價值，包含勞動力的投入；其三是空間的價值，會隨著人口密度和財富密度而增長。這就提出了一個空間經(jīng)濟學(xué)的概念：單位空間的人口 / 財富比。

單位空間的價值規(guī)律，和土地價值不同，土地價值第一來源于土地的稀缺性，第二來源于單位土地上的投資及其溢價。而單位空間的價值，取決于人口密度和財富密度，此外還有一個更重要的密度——科技密度。

社區(qū)的科技密度最初是人們評價美國加州硅谷時發(fā)現(xiàn)的，后來又被用于評價以色列的特拉維夫市。它描述的是科技人力資源和區(qū)域創(chuàng)新能力直接的關(guān)系，可以量化為每平方公里的創(chuàng)新企業(yè)數(shù)量。由于股票市場升級為證券市場，證券化驅(qū)動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新成為1970 年代以來的經(jīng)濟趨勢，科技密度也逐漸上升為現(xiàn)代城市中評價社區(qū)的重要標準。比如上海的張江、北京的中關(guān)村，等等。所以，人以類聚作為區(qū)域創(chuàng)新能力的標準成為現(xiàn)代城市社區(qū)價值的評價標準之一。

談了高端城市和高端社區(qū)，我們再來談高端房產(chǎn)。最近，上海的老洋房賣出來天價，北京的老四合院早就賣出了天價，這樣的天價豪宅往往是一個城市的名片，不斷刷新著人們對豪宅的價格認知。

豪宅是一個城市的富人區(qū)，富人區(qū)的豪宅市場有三重溢價：第一是顯要性消費溢價，通俗地說，豪宅是住宅類的奢侈品。第二是階層化社群溢價，也就是人以群分的階層細分。第三是傳承性資產(chǎn)溢價，每個城市的人文歷史幾乎都是由這個城市的豪宅書寫的。

人們很少關(guān)注到城市的歷史與建筑材料之間的關(guān)系，早期城市住宅使用的是石材，所以傳說中的神秘組織共濟會就是石匠公會，豪宅的價值第一是用什么材料，第二是什么人設(shè)計的，第三是住過什么人。用這樣的標準看城市豪宅和富人區(qū)，就有了一個新的價值定律：百萬買房，千萬買鄰。

這個標準也很早寫入了國學(xué)的傳統(tǒng)智慧。昔孟母，擇鄰處。為了兒子的未來，孟子的母親曾三次搬家（孟母三遷）。

“房住不炒”為什么會推高一個城市的房價？原因之一就是富人區(qū)的豪宅市場。人雖少，卻不可忽視。經(jīng)濟學(xué)的價值就是稀缺性，不是房產(chǎn)的建設(shè)成本決定房價，而是房產(chǎn)的稀缺決定房價。

并不是所有城市都有富人區(qū)，但是沒有富人區(qū)的城市一定不是中心城市。因為現(xiàn)代城市有三大功能：創(chuàng)造就業(yè)，創(chuàng)造財富，創(chuàng)造消費。所以城市的名片是三種人：窮人、富人、女人。

沒有窮人就沒有未來，沒有富人就沒有現(xiàn)在，沒有女人就沒有消費。

城市中有兩個流動的群體，其一是窮人在流動中尋找創(chuàng)業(yè)機會，其二是富人在流動中尋找投資機會。城市的財富增長必然帶來兩極分化，于是就有了窮人和富人的永久話題。我總結(jié)了公平社會三原則：1. 財富增長 / 貧富分化；2. 富人投資 / 窮人創(chuàng)業(yè)；3. 富人慈善 / 窮人脫貧。一個國家的政府是社會財富再分配的機構(gòu)，追求共同富裕不等于平均財富，而是人們對財富的共同追求，無論貧富，都在追求。

城市住宅市場是多層次的，高端改善型需求永遠存在，因為這種需求是不斷刷新的?，F(xiàn)代城市住宅的基礎(chǔ)材料如今已不是石材，也不是木材，而是鋼筋水泥，后來又有了玻璃，鋼筋水泥玻璃都是有壽命的，這就有了現(xiàn)代住宅的使用年限。

中心城市一旦形成，社區(qū)分布就會相對固化，固化的區(qū)域就會由于人口的積聚而創(chuàng)造稀缺，稀缺的空間依附在房產(chǎn)之上，而舊的房產(chǎn)卻可能成為“老破小”，新建住宅則是“高亮大”。

上海如今已發(fā)展為 2500 多萬常住人口的超大城市，800 多萬套住宅，夠了嗎？不夠。因為現(xiàn)在就有四分之一左右的“老破小”，十年內(nèi)還有新增四分之一的“老破小”。此外還有新增的人口增長。所以，無論中國蓋了多少房子，中國的一二線城市核心區(qū)的房產(chǎn)永遠稀缺，在邊緣化的城市，人口外流，房產(chǎn)永遠過剩。在稀缺性的城市，特別是稀缺城市的核心區(qū)，人口積聚，房產(chǎn)永遠不夠，夠了也會更新，結(jié)果還是不夠?，F(xiàn)在已經(jīng)沒有多少上海人還說不要浦東一套房了，上海城市的發(fā)展如今也和北京一樣，“東富西貴”，富人區(qū)原來在西郊，如今東郊起來了，遲早有一天，浦西將成為旅游區(qū)，浦東上升為主城區(qū)。

從城市空間稀缺性的標準高樓大廈就可以看出，上海的“四件套”在陸家嘴，第五高樓在張江，第六高樓在金中環(huán)。

浦東的主路之一是世紀大道，如今晚間開車，你會發(fā)現(xiàn)，由西向東的車流越來越多，由東向西的車流越來越少。

上海城市擴張的方向是東西兩極，向西連接蘇州，向東是浦東主城區(qū)不斷擴張。這時我們用三個密度的標準看上海，未來的發(fā)展趨勢一目了然。

高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區(qū)，第三是稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體。這三個稀缺的背后是人口密度、財富密度、科技密度，“老破小”不斷被淘汰，“高亮大”不斷在更新，高端改善型住宅市場的需求永遠不會消失。

在后城市化階段，驅(qū)動房價上漲高于市場平均水平的關(guān)鍵因素是三個稀缺性：稀缺的城市——城市群的中心城市；稀缺城市的稀缺社區(qū)——中心城市核心區(qū)的低密度社區(qū)；稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體——富人區(qū)的豪宅。

本文節(jié)選自《中國房地產(chǎn)金融》雜志8月刊