前幾天網(wǎng)上就流傳出一份郁亮講話文件，其中萬(wàn)科戰(zhàn)略檢討部分，郁亮拋出一個(gè)結(jié)論：“盡管萬(wàn)科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。”

當(dāng)時(shí)，12年萬(wàn)科拋出白銀時(shí)代引起一番熱議，三年后，開(kāi)發(fā)商等來(lái)了意料之外的鉆石時(shí)代，棚改運(yùn)動(dòng)浩浩蕩蕩，像以前的大躍進(jìn)席卷整個(gè)中國(guó)，此時(shí)地產(chǎn)從業(yè)者茶余飯后討論的是，碧桂園什么時(shí)候過(guò)萬(wàn)億、又有哪家地產(chǎn)公司提出劍指千億目標(biāo)……到今年8月，提出鉆石時(shí)代論的孫宏斌說(shuō)，融創(chuàng)現(xiàn)在是安全第一。這次，貌離的兩個(gè)大佬似乎神合了。

一

萬(wàn)科成立于1984年，到2003年已經(jīng)發(fā)展了近20年，雖然是行業(yè)的領(lǐng)跑者之一，但年銷售額還沒(méi)突破百億，當(dāng)年，迫于發(fā)展需要萬(wàn)科拿了兩塊地王，同業(yè)中還殺出一個(gè)順馳直接喊話要超越萬(wàn)科，內(nèi)外壓力下，萬(wàn)科管理層開(kāi)始思考，萬(wàn)科的未來(lái)在哪里？房地產(chǎn)行業(yè)前景多大？

于是，在2003年萬(wàn)科聘請(qǐng)了錫恩管理顧問(wèn)公司的姜汝祥對(duì)“房地產(chǎn)業(yè)天花板”問(wèn)題做專題研究。2004年，姜博士做了《美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的演化與PulteHomes公司的戰(zhàn)略選擇》的專題演講。2002年美國(guó)住宅市場(chǎng)規(guī)模是中國(guó)的20倍，從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)有足以支撐起世界級(jí)優(yōu)秀公司的市場(chǎng)空間，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的發(fā)展前景。

緊隨其后，萬(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)王文金發(fā)言說(shuō)，如果每年按照30%的復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)，到2014年時(shí)，萬(wàn)科的銷售額將達(dá)到1000億。

2003年，國(guó)務(wù)院才下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展》，首次明確房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位。這一年，萬(wàn)科的年銷售僅為63.8億。所以，王石一聽(tīng)到十年后萬(wàn)科銷售能達(dá)到千億，憤怒地說(shuō)：“年輕人，你們不要這么心浮氣躁，這是在搞大躍進(jìn)。”

王文金陳述了自己的理由：按照美國(guó)和日本的經(jīng)驗(yàn)，前5位的房地產(chǎn)商占市場(chǎng)份額的總和為16%～20%，也就是說(shuō)每家平均至少3%左右。2003年，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率是0.99%，按不高于30%的復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)算，10年之后萬(wàn)科的市場(chǎng)份額可以達(dá)到3%，營(yíng)業(yè)額則至少是1000億。

王石被說(shuō)服了，2004年9月20日，在萬(wàn)科20周年的北京酒會(huì)上，萬(wàn)科正式發(fā)布了《10年中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》，這是萬(wàn)科發(fā)展歷史上第一份正式的戰(zhàn)略規(guī)劃。

靠著這份戰(zhàn)略藍(lán)圖，萬(wàn)科成為世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)王者

2010年，萬(wàn)科就成為行業(yè)首家突破千億銷售的房企，全年銷售金額是1081.6億。2012年，當(dāng)時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)戶均套數(shù)約為1套，是開(kāi)發(fā)商未來(lái)發(fā)展面臨哈姆雷特式難題的臨界點(diǎn)，萬(wàn)科再次測(cè)算了行業(yè)總量，接著郁亮拋出了白銀論，他指出“住宅市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)增長(zhǎng)下去，不出10年，我們會(huì)看到行業(yè)的天花板。”“人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時(shí)代結(jié)束了。”

2018年9月，郁亮為“白銀時(shí)代”下了結(jié)論：我們可以說(shuō)轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了。

郁亮指出，“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的限制甚至超出了2012年萬(wàn)科發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)期，對(duì)于今天出現(xiàn)的問(wèn)題，很多人認(rèn)為是行業(yè)出了問(wèn)題，最多認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)出了問(wèn)題。只是行業(yè)或者經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題？今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際、軍事等方方面面。”

萬(wàn)科再次檢討整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略，并落實(shí)到戰(zhàn)術(shù)層面，萬(wàn)科釋放出來(lái)的信號(hào)值得細(xì)細(xì)體會(huì)。

二

每個(gè)時(shí)代有每個(gè)時(shí)代的政治正確。

從滴滴、自如、游戲業(yè)整頓，新時(shí)代的政治正確在不斷影響著各個(gè)行業(yè)，這種變化引人深思。

過(guò)去二十年房地產(chǎn)是最重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，但是現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了住房短缺的時(shí)代，根據(jù)測(cè)算，到2020年，我國(guó)戶均套數(shù)達(dá)到1.1套。房地產(chǎn)帶來(lái)的社會(huì)負(fù)面效應(yīng)越來(lái)越大，房地產(chǎn)成了割裂社會(huì)階層的那把刀，房住不炒就是房地產(chǎn)業(yè)最大政治正確。

回顧這次調(diào)控的過(guò)程，調(diào)控深度和廣度都不斷加深。

從2016年國(guó)慶密集調(diào)控開(kāi)始，調(diào)控時(shí)間已經(jīng)接近兩年，而調(diào)控手段推陳出新，不斷加碼，從之前調(diào)控常用的限購(gòu)、限貸等傳統(tǒng)手段，加碼至限售、限價(jià)。在去杠桿的金融背景下，房企的融資渠道也不斷收緊，行政調(diào)控的各式各樣，全方位無(wú)死角壓住房?jī)r(jià)

由于這次是分城調(diào)控，調(diào)控城市的面不斷延伸，使得調(diào)控周期拉長(zhǎng)。

此外，貨幣化棚改正在退潮。棚改催生了這兩年紅紅火火的房地產(chǎn)熱潮，為三四線城市去庫(kù)存立下汗馬功勞。房地產(chǎn)庫(kù)存去了，銀行資產(chǎn)負(fù)債表改善了，可居民的杠桿增加了。棚改完成了任務(wù)必然就會(huì)退出，屆時(shí)喪失的不止是棚改居民購(gòu)買力，商品房更多的是邊際定價(jià)，歷來(lái)有買漲不買跌的特性，可以預(yù)見(jiàn)預(yù)期將會(huì)轉(zhuǎn)變，更多的居民會(huì)轉(zhuǎn)向觀望。

當(dāng)市場(chǎng)以為現(xiàn)在已經(jīng)是行業(yè)的至暗時(shí)刻，只要經(jīng)濟(jì)乏力，地方財(cái)政緊張，熬下去就會(huì)是曙光，房地產(chǎn)這把尿壺會(huì)再見(jiàn)陽(yáng)光，二級(jí)投資者也形成了這樣的路徑依賴，政策對(duì)賭成了地產(chǎn)板塊短期走勢(shì)的決定因素，但這次地產(chǎn)黑夜很漫長(zhǎng)

多年?duì)幷摬恍莸念A(yù)售制存廢之爭(zhēng)再此走進(jìn)群眾的視線。預(yù)售的負(fù)面效應(yīng)開(kāi)始不斷遭到垢病，比如商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等。在房住不炒的方針下，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售，上升到實(shí)質(zhì)性的研究及考慮的層面。

預(yù)售制就是高周轉(zhuǎn)之魂，尤其是各種融資渠道不斷收緊的背景下。如果形成了預(yù)售制逐步取消，或者預(yù)售條件加碼預(yù)期，那么影響不止是周轉(zhuǎn)效率下降，已經(jīng)ROE下滑，而是現(xiàn)金流壓力增加，只能是犧牲利潤(rùn)加快現(xiàn)金回流，活命要緊，還要什么自行車啊。

近日，各地降價(jià)的消息頻傳。廈門、杭州、上海的量?jī)r(jià)齊降，合肥院子“打折甩賣”從均價(jià)2萬(wàn)/平方米降至1.5萬(wàn)/平方米，最低1.3萬(wàn)/平方米，以此計(jì)算，折價(jià)幅度25%至35%…..

土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫，流派土地顯著增加。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2018 年 1-7 月流拍地塊總規(guī)劃建筑面積 1663 萬(wàn)平方米， 約是 2017 年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的 1.2 倍。2016年土地流拍僅 80 宗，為近年來(lái)最低水平，今年 1-7 月共流拍137 宗，占推出地塊的比例升至 4.7%。

有這樣一個(gè)笑話：有三個(gè)人，坐電梯，從一樓到十樓。一個(gè)人在原地跑步，一個(gè)人在做俯臥撐，一個(gè)在用頭撞墻。他們都到了十樓，有人問(wèn)你們是如何到十樓的？一個(gè)人說(shuō)，我是跑上來(lái)的。一個(gè)說(shuō)，我是做俯臥撐上來(lái)的。一個(gè)說(shuō)，我是用頭撞墻上來(lái)的。

時(shí)代就是那部電梯，乘上改革開(kāi)放和房地產(chǎn)改革的春風(fēng)，才有了房地產(chǎn)百舸爭(zhēng)流，群英綻放的一面。但時(shí)代變了，行業(yè)轉(zhuǎn)折到來(lái)了。或許，在種種信號(hào)下，應(yīng)該要思考，如果房地產(chǎn)這把尿壺真的要慢慢退出歷史舞臺(tái)，或者調(diào)控還持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，怎么看房地產(chǎn)股？

三

在大風(fēng)大浪地產(chǎn)行業(yè)中，李嘉誠(chéng)總能穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的典范，但國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商總是差了一點(diǎn)火候。

不賺最后一個(gè)銅板的李首富總能做到優(yōu)雅轉(zhuǎn)身，王首富就沒(méi)學(xué)到。在做大地產(chǎn)基業(yè)后，李首富把多元化和全球化這兩板斧發(fā)揮到淋漓盡致，在全球多個(gè)國(guó)家布局港口、零售、電訊、能源等業(yè)務(wù)，既能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，還能降低了地緣政治或單一地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退等風(fēng)險(xiǎn)。而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商幾次出海和多元化最后都是以失敗告終，恒大兵敗糧油、融創(chuàng)折戟樂(lè)視……

這次，房企再掀起一輪房地產(chǎn)化運(yùn)動(dòng)。龍湖、合景泰富、時(shí)代地產(chǎn)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，在這一幕幕去"地產(chǎn)"的戲碼背后，生動(dòng)地展現(xiàn)地產(chǎn)商的焦慮。不過(guò)相比之前“百花齊放式”的多元化，這一次房企主要以“地產(chǎn)+”模式，而且開(kāi)發(fā)商傾向布局高科技領(lǐng)域，比如碧桂園還投資機(jī)器人、恒大則進(jìn)軍新能源汽車…..

這些地產(chǎn)公司有的是真的轉(zhuǎn)，有的只是跟風(fēng)去地產(chǎn)化，就像大躍進(jìn)時(shí)不計(jì)成本跟風(fēng)拿地。

而開(kāi)發(fā)商賺慣了房地產(chǎn)的快錢，大概率沉不下心賺實(shí)業(yè)的慢錢。這一輪多元化福兮禍兮，還難言結(jié)果。

郁亮則強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“今天我們面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的，政治、經(jīng)濟(jì)、國(guó)際等方方面面。社會(huì)全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，所有行業(yè)無(wú)一幸免。萬(wàn)科要收斂聚焦，保證自己活下去。”

一家企業(yè)的命運(yùn)與人的命運(yùn)一樣，只取決于幾個(gè)重要時(shí)點(diǎn)的抉擇，未來(lái)是剩者為王，如何更好地生存下去？誰(shuí)能更早意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，以及對(duì)這個(gè)問(wèn)題的回答，將成為未來(lái)房企發(fā)展的分水嶺。

資料：

黃秋麗《萬(wàn)科邏輯：從100億到2000億的秘密》

郁亮：《郁亮主席在南方區(qū)域9月月度例會(huì)上的講話》