林峰院長發(fā)表《分權度假與度假地產(chǎn)眾籌》主題演講
以下為主要觀點
一、中國已經(jīng)進入大眾度假時代
第一，經(jīng)濟收入及中等收入人群的增長，為度假經(jīng)濟時代的來臨奠定了基礎。2014年中國人均GDP是7485美元，超過5000美元，預計2020年將破萬，這為我國休閑度假的發(fā)展提供了強勁的經(jīng)濟基礎。
第二，中國已經(jīng)進入大眾度假時代，休閑度假生活成為民生的重要組成部分。高速的經(jīng)濟增長下，我國的休閑度假占旅游總人次中比例大幅提升。2014年，休閑與度假旅游在整個產(chǎn)業(yè)中占28%，到2020年這個占比將達到38.9%，到2030年將達到三分之二，67%左右的比例。換言之，旅游以每年12-15%的速度增長，而休閑度假在這個基礎上還要疊加一個加速度，其市場增長速度大概超過20%。
二、大眾度假市場正在形成
五大度假市場已經(jīng)形成
1. 兩個黃金周市場：14天時間，有多種業(yè)態(tài)參與，市場非常巨大。
2. 學生假期市場：以學生為主體構建的一個巨大的度假群體，構成每年2-3個月的寒暑假。親子是家庭旅游的主線，每到寒暑假都會有一個爆發(fā)，今后的發(fā)展?jié)摿σ矔絹碓酱蟆?/div>
3. 銀發(fā)度假市場：針對的是55-70歲之間的“健康老人”，這一年齡群體具備較強的度假消費能力，他們追求的是樂老生活，因此，既是養(yǎng)老市場，也是度假市場，同時還是一個養(yǎng)生市場，也就是綠維創(chuàng)景所說的“度假型養(yǎng)老”，這個交叉的市場還在逐步擴張。
4. 帶薪度假市場：中央對落實帶薪休假非常重視，只要人大開會一定呼吁落實帶薪休假，而國民休閑綱要非常明確，2020年全面落實帶薪休假。全國就業(yè)人口8億人，帶薪休假職工每年增加10%，就將增加8000萬度假人口，每人擁有10-15天的帶薪度假時間，由此釋放出來的帶薪度假市場是非常大的。目前，大眾度假最重要的問題是有錢沒閑，帶薪休假釋放出來的不是錢而是時間，因此，大規(guī)模的推行帶薪休假，將會極大的推動大眾度假市場的形成。
5. 自由職業(yè)者度假：中國現(xiàn)今就業(yè)群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業(yè)，時間比較自由，可以一邊工作一邊旅行。
新常態(tài)下，需要新的經(jīng)濟增長點，度假市場就是一個非常好的引擎。但時間的缺乏，已經(jīng)成為了這一市場發(fā)展最大的障礙之一。通過帶薪度假的時間提供，可以大幅度的釋放度假人群。若一年增加10%，就意味著8000萬人擁有十天到十五天的帶薪度假時間，這個由此釋放出來的帶薪度假市場是非常大的。為此我們相信未來三到五年，中央的政策會越來越強化，強制執(zhí)行帶薪休假，必將成為中國的必然之路。因為這一條政策是一個社會政策，并不需要資金，只需要政府拿出一套辦法來實施，就能夠釋放巨大的市場需求，來作為引擎帶動越來越困難的經(jīng)濟獲得發(fā)展。因此，我們認為度假市場正在大幅度形成，而這個度假市場我稱之為大眾度假市場。
三、度假地產(chǎn)未來發(fā)展空間巨大
度假意味著旅游的時間不是一天兩天，而是五天、七天、半個月、一個月、兩個月甚至三個月，這樣的一個相對長時的度假，第一需求是旅居，住下來再玩，這樣的居住與地產(chǎn)就有了更深層次的關系，地產(chǎn)的價值和整個度假市場之間的關系也完全不一樣了。對于短期度假市場更多的是吃住行這幾個主要要素，對于超過七天甚至十天以上的中長線度假市場，還涉及社交、養(yǎng)生運動、醫(yī)療、社區(qū)服務等配套。因此，度假市場和由此形成的度假地產(chǎn)、度假社區(qū)和度假綜合體，與傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)是完全不一樣的。
在這里，我提一個觀點，我一直反對旅游地產(chǎn)這個概念。原因很簡單，在旅游區(qū)、景區(qū)做住宅地產(chǎn)是制造垃圾，那不是真正有價值的地產(chǎn)，結果造成鬼樓肆意增長，這是時代的錯誤。相反，度假地產(chǎn)是一種真正的產(chǎn)業(yè)融合的有價值的發(fā)展結構，因此在未來度假地產(chǎn)仍然有很大的發(fā)展空間和價值。
四、分權度假與度假地產(chǎn)眾籌——“分權寶”度假眾籌交換平臺模式
1、度假地產(chǎn)銷售的解決之道
目前，度假地產(chǎn)銷售面臨的四大困境，可歸納為：一是產(chǎn)權和使用權分離，買了旅游地產(chǎn)卻不需要長期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但希望去全球旅游，怎樣保證換住權益；三是經(jīng)營的問題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現(xiàn)較高的收益成為很大問題；四是總房價高的問題，可以說總房價高擋住了80%的家庭。
面臨這些問題，如何破解？綠維創(chuàng)景推出了一個眾籌平臺——分權寶，用拆分的手法，將您的房子納入交換體系，讓一個地方的房子“飛”起來。其核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，將難以去化的度假地產(chǎn)變成社會真正需要的一種產(chǎn)品，我們稱之為以房產(chǎn)投資為依托的度假生活轉換模式。如何實現(xiàn)這樣一種轉換？
第一，酒店化經(jīng)營。用酒店管理的模式和標準，將房子有效的分拆，并對所有房子進行處理；同時采用標準化的價格、標準化的經(jīng)營服務，使得出租和轉讓的時候相對來說比較容易。
第二，產(chǎn)權分割。一套房子分為10份、13份或52份，共同擁有產(chǎn)權。
第三，時權交換。房子有兩個權，一個是產(chǎn)權，一個是時權。如何把產(chǎn)權和時權分離，交換時權而不是產(chǎn)權，是最大的問題。
第四，旅行服務。交換不僅僅是房間的交換，能不能實現(xiàn)用旅行服務去交換，這是我們想做的。
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