中坤做錯(cuò)了什么？

改革開放三十年，企業(yè)的傳統(tǒng)模式已經(jīng)到頭了，面臨革命性的更新?lián)Q代階段。盡管我不認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)是萬能之藥，但是，中坤當(dāng)下的企業(yè)戰(zhàn)略的內(nèi)容、格局、意義都（因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)）發(fā)生了翻天覆地的變化。

中坤做商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持長(zhǎng)期持有物業(yè)的戰(zhàn)略，最近出現(xiàn)了問題，大家都在網(wǎng)上購(gòu)物，不去實(shí)體店，商鋪出租率降低，我們受沖擊很大。我們作為民企，很難拿到長(zhǎng)期貸款，用短期貸款、高利貸、信托等資金用來持有物業(yè)，肯定是不行的。

后來我們想，既然有這么多景區(qū)，是不是可以做餐飲？也不行。勞動(dòng)力、資金、資源、原材料成本都在上升，政策因素影響很大（“國(guó)八條”），特別是食品安全成本，讓餐飲業(yè)變成“高危行業(yè)”。餐飲不能做。

中坤做對(duì)了什么？

中坤也是從做住宅開始的，但早就開始轉(zhuǎn)型了，住宅投入資金大、鏈條長(zhǎng)、稅負(fù)重，超過一半的利潤(rùn)都被政府拿走了，我們?cè)缇涂辞宄@一點(diǎn)，上個(gè)世紀(jì)九十年代就開始做商業(yè)地產(chǎn)、了旅游地產(chǎn)，孵化自己、養(yǎng)活自己。商業(yè)地產(chǎn)、包括一部分度假別墅我們不再堅(jiān)持持有，也在出售，企業(yè)負(fù)債率將會(huì)降到10～20%。

中坤之前的幾個(gè)戰(zhàn)略板塊大多出了問題，只有旅游地產(chǎn)是成功的。為什么成功了，以前不知道，后來總結(jié)發(fā)現(xiàn)做對(duì)了兩件事：

首先，我們和村民做好利益分配。我們是帶著頭腦來的，用的是人家祖輩生活的土地和房子，我們得和人家一起賺錢，這是做旅游的核心問題。

1997正式簽訂合同，進(jìn)入宏村，原來比較雜亂的旅游公司和個(gè)體從業(yè)者，一下有了共同的敵人，有人甚至在墻上寫標(biāo)語：北京人滾出去！我們的做法是，雖然接管當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，但是員工不辭退，大家一起做。

沒過多久，門票收入從每年17萬元一下漲到每年400多萬元，村民們又不干了，我們又同意修改合同，將給當(dāng)?shù)氐姆殖?，?%一步到位提到33%，去除成本之后，我們和當(dāng)?shù)厝说谋壤臼且话胍话搿?/p>

其次，做好環(huán)境保護(hù)，包括自然環(huán)境和人文環(huán)境，能不拆的就不拆，能不變的就不變，維修的原則也是修舊如舊，這不僅保護(hù)了宏村的原生態(tài)，也在后來申請(qǐng)世界文化遺產(chǎn)的時(shí)候占了便宜，很容易就通過了，只花了200萬元成本。

什么叫旅游地產(chǎn)？就是把不可再生的稀缺的資源——自然資源、文化資源跟土地結(jié)合，這叫旅游地產(chǎn)，否則你就叫房地產(chǎn)。

別跟宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)抗

做一個(gè)戰(zhàn)略板塊，一定要跟一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向成正比，不要跟它對(duì)抗，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在不只是經(jīng)濟(jì)問題，還是個(gè)政治問題，現(xiàn)在房?jī)r(jià)升了有社會(huì)問題，降了拖累GDP，這個(gè)行業(yè)變的很糾結(jié)。

旅游產(chǎn)業(yè)，沒有一個(gè)國(guó)家會(huì)把它變成限制性的行業(yè)，還在政策和資金信貸上進(jìn)行鼓勵(lì)和支持。而且景區(qū)特別好融資，找著茬給你，銀行貸款成本低。

做企業(yè)失敗在哪兒？

做企業(yè)像登山一樣，我登頂過三次珠峰，很多人都在8700多米的“第二臺(tái)階”前放棄了，10個(gè)有7個(gè)回頭了，那里有塊大石頭懸在半空，必須爬上去，下面是萬丈深淵，還沒爬，心就怯了，其實(shí)沒有誰從那里掉下去過。

過了第二臺(tái)階，體力好的半個(gè)小時(shí)就能登頂，差的三個(gè)小時(shí)也能上去，大部分人，就在最后這一刻放棄了。

對(duì)話：

廣州萬全寶信息技術(shù)有限公司、長(zhǎng)城會(huì)的聯(lián)合創(chuàng)始人劉斌：中國(guó)人很喜歡美國(guó)，不僅是留學(xué)、移民，近年來更有不少企業(yè)和投資者，將資金投向被金融危機(jī)困擾的美國(guó)，試圖抄底，你怎么看待在美國(guó)的投資和戰(zhàn)略布局？

黃怒波：美國(guó)市場(chǎng)很成熟，投資地產(chǎn)沒有多高的利潤(rùn)，其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，銀行業(yè)監(jiān)管保守，投資很難形成戰(zhàn)略回報(bào)，而且社會(huì)上民粹情緒較高，會(huì)有些不必要的麻煩。

非洲不能去，政治環(huán)境復(fù)雜，東南亞現(xiàn)在也不行，原因差不多。日本不能去，一是因?yàn)楹溯椛?，二是因?yàn)橹腥贞P(guān)系不穩(wěn)定。歐洲的法國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的旅游產(chǎn)業(yè)太成熟，投資成本太高。

北歐是在現(xiàn)在整個(gè)世界上最適合做旅游度假投資的地方，土地便宜，政策好，基礎(chǔ)設(shè)施和旅游都不發(fā)達(dá)，我在冰島拿了三百平方公里的土地，只花了200萬美元。北極的冰在化，航道未來一定能打通，這會(huì)解決中國(guó)在馬六甲海峽、蘇伊士運(yùn)河被人掐著走的尷尬問題，而且省運(yùn)費(fèi)。

去北歐投資不僅是為了旅游業(yè)務(wù)，也是我的戰(zhàn)略方向，那邊的木材、漁業(yè)甚至淡水，都是戰(zhàn)略資源，未來一定有潛力。

上海美頌化妝品有限公司CEO 呂長(zhǎng)城：去年電商基本上到了瓶頸，僅僅消費(fèi)不足以支撐網(wǎng)絡(luò)用戶需求，我們會(huì)回到線下。你今天講以體驗(yàn)為核心，現(xiàn)在我看宏村很多東西還是太“硬”了，不夠“軟”，對(duì)用戶自身的著陸感，包括參與感都不夠，在這塊中坤度假將來有什么比較明確的戰(zhàn)略？

黃怒波：老板什么樣，企業(yè)就什么樣，我不會(huì)上網(wǎng)，也不會(huì)發(fā)短信，但是我知道互聯(lián)網(wǎng)很重要?；ヂ?lián)網(wǎng)不是傳統(tǒng)行業(yè)的敵人，傳統(tǒng)行業(yè)也有資格擁抱互聯(lián)網(wǎng)，只是需要解決結(jié)合點(diǎn)的問題。我們團(tuán)隊(duì)已經(jīng)跟幾家在談判，不一定自己建一個(gè)大體系，也許我們跟很大的（互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)）直接聯(lián)手。我允許它們進(jìn)來，我自己不做，讓別人來做。他賺他的錢，我賺我的錢，

互聯(lián)網(wǎng)也有風(fēng)險(xiǎn)，你把它玩得再大，有一天會(huì)出現(xiàn)泡沫，有一天會(huì)被新的東西替代，但是我的旅游、度假、景區(qū)、文化資源是不可替代的。

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代要追求規(guī)模化，我們?cè)趺匆?guī)模化？景區(qū)托管?，F(xiàn)在很多地方有小景區(qū)，很分散，營(yíng)銷、管理能力也弱，你托管給我，加入我的大網(wǎng)絡(luò)，我們分成。我們現(xiàn)在有150個(gè)景區(qū)，到了幾百個(gè)，上千個(gè)，會(huì)出現(xiàn)什么情況？

我們的目標(biāo)是“第二生活空間”，未來高收入階層退休了，不用住養(yǎng)老院，今年住宏村，明年住新疆，后年住挪威，到哪兒都有文化、娛樂、醫(yī)療的支撐。我們?cè)侔阉?a href="http://www.hebeifangzhukou.com/hlw/" target="_blank" class="keylink">互聯(lián)網(wǎng)化，加入紅山楂俱樂部，大家依照愛好分成虛擬社區(qū)，紅酒、戶外、禪修等等，共享旅游、度假資源，消費(fèi)通過網(wǎng)上支付。

河北中泰仁達(dá)化工、九盛置業(yè)董事長(zhǎng)王慶彪：因?yàn)橐粋€(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我們?cè)诒本┍边吥玫揭粭l峽谷，風(fēng)景很好，有草原、有溶洞，也想進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，但是我們是門外漢，那么好的資源，很好的一盤肉放在那兒，我們不知道從哪兒動(dòng)手，您有什么建議？

黃怒波：你們要是把這個(gè)項(xiàng)目定成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的話，我建議中國(guó)企業(yè)家商學(xué)院牽頭做一個(gè)戰(zhàn)略咨詢，我可以加入，把中國(guó)最棒的是實(shí)戰(zhàn)者拉進(jìn)來，給你做一個(gè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。比如草原，只收門票不行，可以做成一個(gè)“親子宿營(yíng)地”，把產(chǎn)品附加值帶上去。另外，只做一兩個(gè)景區(qū)不成規(guī)模，要板塊化，注意布局，如果你真想做，到時(shí)候我告訴你2A、3A景區(qū)……什么標(biāo)準(zhǔn)，去哪個(gè)設(shè)計(jì)院出規(guī)劃方案，怎么進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，消費(fèi)還沒完全釋放，城市化達(dá)到70%，消費(fèi)會(huì)有多大？大家都是城里人，又到哪里休養(yǎng)、寄放鄉(xiāng)愁？旅游產(chǎn)業(yè)可以和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，和成長(zhǎng)性結(jié)合，跟未來的消費(fèi)趨勢(shì)結(jié)合，哪有這么好的產(chǎn)業(yè)？而且景區(qū)特別好融資，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的政策很嚴(yán)，錢都找著茬給旅游，你跟銀行要貸款，資金成本低。

住宅市場(chǎng)的一定會(huì)重新洗牌，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也是一樣，所以我建議大家主動(dòng)抓住機(jī)會(huì)往下延伸，延伸到這個(gè)旅游地產(chǎn)上。

天威英利光伏產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)高級(jí)助理 梁田：我來自河北保定，最近最近京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略被炒得很熱，保定也被一度稱為“副都”，您對(duì)白洋淀這個(gè)景區(qū)怎么看？

黃怒波：白洋淀是非常好，是個(gè)大品牌，不過水源和水質(zhì)是個(gè)大問題，保護(hù)不好風(fēng)險(xiǎn)很大，如果環(huán)保政策越來越嚴(yán)，不建別墅，那能做點(diǎn)什么？現(xiàn)在保定有很好的機(jī)會(huì)，也需要好的想法，我建議能拿什么趕快拿什么，但是別拿那么大，大了太難處理。

安徽金玉堂公司董事長(zhǎng) 馬林利：以中坤奇墅仙境酒店度假村為例，盈利情況如何，做旅游地產(chǎn)的話，地產(chǎn)這塊的如何配套？請(qǐng)你做一些分享。

黃怒波：這個(gè)項(xiàng)目二期的沒完成，它是跟宏村連在一起的，做成之后可以從酒店度假村中心奇墅湖直接上船，與宏村相連，以后夜景也要做出來。

酒店部分現(xiàn)在收支已經(jīng)平衡。度假村里投資2億的實(shí)景劇“宏村阿菊”，現(xiàn)在有門票收入，下一步藝術(shù)團(tuán)還要往服裝等旅游產(chǎn)品方面走，不過現(xiàn)在還在回收成本。水上劇場(chǎng)旁邊的梓路寺，可以做禪修中心，剛開始有收入。

度假村區(qū)域內(nèi)的別墅、會(huì)所還在建，賣掉一部分，度假村項(xiàng)目整體就沒有負(fù)債了，以后再加上餐飲、會(huì)議等項(xiàng)目，人逐漸多起來，多停留幾天，就可以旱澇保收了。

山東省淄博市博山鎮(zhèn)黨委書記 王偉：山東提出的口號(hào)是“好客山東”，其實(shí)山東的旅游跟南方比起來，跟北方的北京比起來確實(shí)差距非常大，您對(duì)于山東這邊的旅游項(xiàng)目有沒有考慮？你對(duì)鄉(xiāng)村旅游這一塊，有沒有思考？

黃怒波：第一山東的旅游資源非常好，但是我還不熟悉，原來我有一個(gè)固定看法，就是說太近的地方不做旅游，所以以前守著周邊都沒去。山東是個(gè)旅游大省，你講對(duì)比起別的地方又弱一點(diǎn)，那投資機(jī)會(huì)肯定還很多。

所以在座的企業(yè)家可以去看看山東，對(duì)中坤來說，遠(yuǎn)的在考慮貴州，近的山東、河南、河北都在考慮，這是個(gè)戰(zhàn)略，真要實(shí)現(xiàn)“景區(qū)托管”，需要去跟各個(gè)地方溝通和嘗試，不過肯定是一家做不了，中國(guó)太大了。好多家都去一個(gè)地方，這個(gè)市場(chǎng)就做起來了。

第二都說鄉(xiāng)村旅游挺難的，北京也在探討，我們最近做了個(gè)一個(gè)模式，租了北京大興的兩個(gè)院子，現(xiàn)在天天爆滿，因?yàn)橥顿Y比較大，檔次比較高，不具有示范性，還在嘗試。農(nóng)民院子很大，年輕人都走了，就是老人在守院子，我們做的模式是給人家留下一間，讓他幫忙看著院子，其他的接待會(huì)議、餐飲、住宿等。

山東面向北京，也該探索自己的模式，問題也肯定很多，比如交通、污染等等，建議你們把產(chǎn)品梳理一下，做成“鄉(xiāng)村客棧”也不錯(cuò)，1個(gè)院子，10個(gè)院子，都行，如果模式出來，帶動(dòng)起產(chǎn)業(yè)來，投資者肯定越來越多。