一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目最重要的因素就是它的發(fā)展定位，能夠?qū)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分地分析和認(rèn)識(shí)，知曉市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的優(yōu)劣是必要條件。一個(gè)項(xiàng)目所在地段的“場(chǎng)所感”和氛圍的營(yíng)造，能很好地體現(xiàn)出它的發(fā)展定位。例如北京三里屯區(qū)域的氛圍是國(guó)際化的、輕松的和個(gè)性化的，因而跨國(guó)公司的大型辦公設(shè)施、大型百貨店等主導(dǎo)綜合體就和這一區(qū)域的場(chǎng)所感有所抵觸。

　　從功能的角度來(lái)看，傳統(tǒng)的百貨、餐飲、超市等業(yè)態(tài)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市綜合體的需要。成功的綜合體項(xiàng)目往往在功能的設(shè)置上極為考究。酒店、辦公設(shè)施、公園、娛樂(lè)會(huì)所、公寓、展覽、交通出行等綜合功能都是一個(gè)成功綜合體項(xiàng)目所必備的，各種功能在獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)能夠產(chǎn)生更大的效益。我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，酒店、住宅可以帶來(lái)高收入的消費(fèi)階層；住宅、公寓可以帶來(lái)穩(wěn)定的客流量；辦公、商務(wù)可以為酒店、公寓帶來(lái)顧客，而這些消費(fèi)群體最終都會(huì)被引入配備的商業(yè)項(xiàng)目，如此一來(lái)整個(gè)循環(huán)系統(tǒng)就構(gòu)成了，功能的配置也趨于合理化。

　　成功的綜合體項(xiàng)目往往容易成為一座城市的地標(biāo)性建筑，而能夠成為地標(biāo)性建筑，則對(duì)建筑特色設(shè)計(jì)的訴求十分強(qiáng)烈。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的綜合體項(xiàng)目必須有高層的、具有相對(duì)緊密核心的酒店和辦公部分，但是零售業(yè)態(tài)和餐飲休閑娛樂(lè)部分又適合低層的、水平延展的空間。一高一低兩部分在設(shè)計(jì)上達(dá)到最優(yōu)化的平衡非常重要。例如，紐約的洛克菲勒中心、北京的國(guó)貿(mào)中心等城市綜合體大多采用單塔或雙塔的形式配以簡(jiǎn)潔風(fēng)格的低層來(lái)達(dá)到高低建筑之間的和諧。

　　除了城市綜合體的自身因素需要考慮之外，還有很多外部的環(huán)境因素也在一定程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗。首先要談的是一個(gè)項(xiàng)目的可達(dá)性。所謂可達(dá)性，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是它周?chē)慕煌ū憬莩潭取４蠖嘁痪€(xiàn)城市的綜合體項(xiàng)目都依地鐵而建，如香港的UNION SQUARE、上海的 徐家匯（002561） 綜合體等就是將地鐵站規(guī)劃在自己的地下。此外還有很多項(xiàng)目臨近火車(chē)站，火車(chē)站是一個(gè)巨大的交通樞紐，對(duì)于一個(gè)綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)它的意義一方面在于其交通運(yùn)輸作用；另一方面是它能給臨近的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)可觀的人流量，使項(xiàng)目的可達(dá)性大大提高。同時(shí)一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目也能反哺交通，在一定條件下緩解城市的交通壓力。

　　其次是地點(diǎn)選擇的影響。成功的城市綜合體往往都選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高的國(guó)際性大都市的標(biāo)志性商業(yè)圈，國(guó)內(nèi)成功綜合體項(xiàng)目大多都選擇了北京、上海、深圳、杭州、成都等一線(xiàn)城市，例如北京的三里屯，上海的徐家匯、淮海路等，這些城市的共同點(diǎn)在于，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、國(guó)際化進(jìn)程快、土地資源貧乏、交通壓力大等。這些城市地段的升值空間大，住宅、公寓等功能能夠發(fā)揮很好的資金回籠作用，為城市綜合體的成功奠定了有力的支撐。

　　作者系資深零售管理專(zhuān)家、地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)高級(jí)顧問(wèn)、國(guó)家注冊(cè)高級(jí)策劃師