上海凱迪企業(yè)（集團(tuán)）有限公司董秘張義鴻日前在接受早報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，一二線城市的住宅已經(jīng)到量，商業(yè)地產(chǎn)的前景不容置疑，現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)擴(kuò)張時(shí)代。

　　不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)這塊大蛋糕并非那么容易吃到。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄指出，未來(lái)兩三年商業(yè)地產(chǎn)必然集中爆發(fā)，將進(jìn)入到洗牌階段。由于產(chǎn)業(yè)都要涉及市場(chǎng)、資金、技術(shù)三個(gè)問(wèn)題，所以技術(shù)進(jìn)步慢的開發(fā)企業(yè)屆時(shí)將很難生存，最后可能只能把項(xiàng)目賣給成熟的企業(yè)。

　　早報(bào)記者從多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士處獲悉，對(duì)于想要轉(zhuǎn)型的住宅企業(yè)而言，優(yōu)勢(shì)自不待言，其可以通過(guò)自身的專業(yè)降低拿地難度，但其仍需注意模式、管理、人才、資金四大難關(guān)，是商業(yè)地產(chǎn)前行路上的四大攔路虎。

　　成功模式可否“復(fù)制”？

　　商業(yè)模式是擺在地產(chǎn)巨頭面前的第一道坎。

　　自萬(wàn)達(dá)成功打造出“城市綜合體”后，“城市綜合體”在內(nèi)地密集涌現(xiàn)。對(duì)于力圖轉(zhuǎn)型的開發(fā)企業(yè)而言，復(fù)制已有的成功模式能否在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域取得一席之地？

　　 金地集團(tuán)（600383） 商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜稱，像萬(wàn)達(dá)的“先招商，后建設(shè)”、“訂單商業(yè)地產(chǎn)”這些模式都是企業(yè)發(fā)展的精髓，是可以去學(xué)習(xí)的。而目前城市綜合體相對(duì)來(lái)說(shuō)是效率最高、利潤(rùn)空間比較高的產(chǎn)品。

　　據(jù)潘韜介紹，城市綜合體有很多產(chǎn)品線，可以分成三種主要類型：

　　第一，以商業(yè)為主還是商務(wù)為主劃分，比如打造以購(gòu)物中心為主的綜合體，還是以寫字樓為主的綜合體，或是以做酒店為主的綜合體。

　　第二，區(qū)域的劃分，側(cè)重于一線城市，還是二三線城市。

　　第三，地段的劃分，是做市中心為主，還是做新區(qū)或者開發(fā)區(qū)為主。

　　潘韜稱，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商涉及的產(chǎn)品不是越來(lái)越多，而是越來(lái)越少。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)做到最后的境界是企業(yè)自身只負(fù)責(zé)投資，就是拿錢拿地，而其他事項(xiàng)都外包給相應(yīng)的鏈條專業(yè)公司去做。這樣才能做到最專業(yè)，很好地整合各方資源，而不是單純地自己去做。

　　高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華東區(qū)董事朱磊也稱，復(fù)制可以為企業(yè)提供一種可行性的思路，通過(guò)復(fù)制可能會(huì)超越以往的模式。

　　但中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，如果企業(yè)要復(fù)制萬(wàn)達(dá)、寶龍模式，很容易在資金和招商環(huán)節(jié)上卡殼。

　　中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，一線住宅開發(fā)企業(yè)不會(huì)單純?nèi)?fù)制萬(wàn)達(dá)的模式，因?yàn)樽约旱钠放菩?yīng)已經(jīng)存在，所以選擇自己現(xiàn)有的產(chǎn)品線做延伸相對(duì)而言是個(gè)趨勢(shì)。

　　商業(yè)配套之惑

　　是以住宅開發(fā)配套商業(yè)地產(chǎn)，還是圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行全盤布局，是部分計(jì)劃轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)龍頭需要權(quán)衡的另一問(wèn)題。

　　潘韜直言，越是成功的住宅地產(chǎn)企業(yè)做轉(zhuǎn)型越困難，因?yàn)橐郧疤晒α怂跃蜁?huì)認(rèn)為自己原有模式是寶貴且通行的，轉(zhuǎn)變觀念很難。“無(wú)論是從選地、規(guī)劃、工作流程，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)都有比較大的區(qū)別。”

　　潘韜此前在第三屆亞太商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)上發(fā)言時(shí)曾介紹，國(guó)內(nèi)的商業(yè)資源依然匱乏。潘韜以超市為例稱，“真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)8家。幾百個(gè)購(gòu)物中心搶這8家超市，僧多粥少，招不來(lái)商，即使招來(lái)商同質(zhì)化現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。”

　　不僅是商業(yè)資源匱乏。華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè)部首席顧問(wèn)高東旭此前告訴新華社記者，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)缺失影響了正在起步的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平。中國(guó)現(xiàn)行《城市規(guī)劃設(shè)計(jì)手冊(cè)》僅對(duì)社區(qū)商業(yè)做了部分規(guī)定，對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計(jì)指導(dǎo)作用幾近空白。在實(shí)施過(guò)程中，商業(yè)設(shè)施常常被開發(fā)商視為累贅而壓縮侵占。商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中，也經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)定位等基本功能要求尚未確定的情況下就“設(shè)計(jì)先行”，增添了商業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　他說(shuō)，“先建房、后招商”是目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中普遍存在的怪象。商業(yè)地產(chǎn)重在商業(yè)資源擁有，取勝于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，而不像住宅地產(chǎn)開發(fā)重在土地和資本的儲(chǔ)備規(guī)模。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目虧多盈少的現(xiàn)狀表明，及早建立并推廣符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)在規(guī)律的“定制”開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理模式，已刻不容緩。

　　人才緊缺難題

　　人才緊缺是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一瓶頸。

　　據(jù)潘韜介紹，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展時(shí)間僅十年左右，整個(gè)行業(yè)處于萌芽狀態(tài)。因而人才儲(chǔ)備少，優(yōu)秀人才少，優(yōu)秀企業(yè)少之又少。

　　信震商務(wù)董事長(zhǎng)孫震宇表示，商業(yè)地產(chǎn)是很專業(yè)的，從設(shè)計(jì)到策劃到招商再到運(yùn)營(yíng)，都需要專業(yè)的人才來(lái)運(yùn)作。而且一旦商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)之后，重新整合需要很長(zhǎng)的恢復(fù)期。

　　潘韜稱，培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才，至少需要五年時(shí)間。“企業(yè)要意識(shí)到人力成本的提高是在所難免的，在用人方面可能要打破以往慣有的標(biāo)準(zhǔn)。”

　　香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗曾說(shuō)過(guò)，“做商業(yè)地產(chǎn)的人一定要比做商業(yè)的人更懂商業(yè)。”潘韜對(duì)這句話的理解是，做商業(yè)地產(chǎn)的人一定要比那些做百貨店、做品牌店的人，更懂商業(yè)。比如購(gòu)物中心要招進(jìn)LV，那負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人一定要比LV的店長(zhǎng)更懂LV的商務(wù)條件和選址條件，這樣才能有效運(yùn)營(yíng)。

　　融資難題待解

　　在海外融資成本高企、國(guó)內(nèi)諸多融資渠道遭封殺的背景下，融資無(wú)疑是一大難題。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上海公司投資經(jīng)理王顯巍告訴早報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過(guò)尋找投資、融資的方式來(lái)解決資金問(wèn)題。另一方面，大量國(guó)際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。

　　值得注意的是，為商業(yè)地產(chǎn)量身定做的REITs（房地產(chǎn)信托基金），在連續(xù)幾年的期待中依然沒(méi)有落定。

　　宋會(huì)雍直言，REITs現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)沒(méi)有吸引力，因?yàn)榛貓?bào)率僅在6%至8%，并且REITs一般選擇的都是成熟的綜合體、物業(yè)，所以目前國(guó)內(nèi)環(huán)境并不能很好融入REITs。

　　張義鴻認(rèn)為，REITs在國(guó)內(nèi)目前發(fā)展碰到的最大問(wèn)題在于持有物業(yè)的稅收高造成回報(bào)率小。不過(guò)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托都是有了具體的項(xiàng)目才投資，有很大的局限性。REITs是先有資金，再去投項(xiàng)目，這樣的模式對(duì)開發(fā)商而言，還是很有吸引力的。

　　將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)理解為金融運(yùn)作的潘韜說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)可以學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，國(guó)有企業(yè)可以參考華潤(rùn)，有外資背景、金融背景的企業(yè)可以模仿凱德。這三個(gè)企業(yè)代表了國(guó)內(nèi)最典型的三種融資模式。

　　留給企業(yè)的時(shí)間已然不多。潘韜稱，經(jīng)過(guò)十年的準(zhǔn)備摸索，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在開始進(jìn)入快速發(fā)展、高度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，五年以后市場(chǎng)基本分完，再過(guò)五年將進(jìn)入穩(wěn)定的成熟期。十年以后，基本上四線以上城市飽和。而對(duì)于想要占領(lǐng)一席之地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有五年時(shí)間。