在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金逐漸趨于緊張。值得注意的是，銀行對(duì)房企的態(tài)度正在轉(zhuǎn)變。據(jù)《上海證券報(bào)》3月23日透露，近日，深圳某民營房企遭中國銀行下調(diào)了信貸評(píng)級(jí)，并停止了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在深圳銀行界引發(fā)了連鎖反應(yīng)，其正在開發(fā)的一位于龍崗中心區(qū)的樓盤或因資金鏈斷裂面臨爛尾。雖然一家民營房企的樓盤即使形成爛尾，對(duì)銀行也不會(huì)帶來較多的不良資產(chǎn)，但這或許是一種警示，銀行可能需要考慮在一些高危房企的資金鏈出問題前，提前有所行動(dòng)。

中國的企業(yè)融資主要依賴于銀行貸款?？梢圆豢鋸埖卣f，銀行如果聯(lián)合“封殺”某個(gè)企業(yè)，就等于宣判了企業(yè)的“死刑”。過去，上市公司因?yàn)橹卮髥栴}被各家銀行以迅雷不及掩耳之勢(shì)一致“封殺”最終退市，這種案例并不罕見。不過，銀行一般不會(huì)主動(dòng)斷掉企業(yè)的資金，因?yàn)檫@往往是一種兩敗俱傷的做法。對(duì)于具體的銀行支行行長，或是信貸員而言，即使企業(yè)的財(cái)務(wù)存在一定的問題，他們也更多選擇貸款展期，掩蓋或?qū)⒉涣假Y產(chǎn)的問題延遲暴露，對(duì)他們個(gè)人而言，是一種個(gè)人利益最大化的“理性”選擇。

不過，對(duì)于目前的中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款而言，一些銀行可能會(huì)考慮與之前不同的做法。

今年中國為了控制通脹和抑制地方政府的盲目投資沖動(dòng)，穩(wěn)健的貨幣政策將貫穿全年。由于貸款額度普遍比較緊張，銀行的議價(jià)能力明顯增強(qiáng)，即使是一些大型國有企業(yè)，也未必能順利得到基準(zhǔn)利率的貸款。對(duì)銀行來說，那些2009年時(shí)基準(zhǔn)利率非常低而且利率下浮的貸款合同在今年到期后，銀行對(duì)貸款停止展期，把騰出的額度用于利率上浮較多的貸款項(xiàng)目，已成為銀行普遍的經(jīng)營現(xiàn)象。在目前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策之下，中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)普遍較高，銀行從這些企業(yè)抽回信貸資金，也是為了規(guī)避更大的風(fēng)險(xiǎn)。

引人注目的是，中小房企的資金鏈抽緊，是否會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸雪崩的開始？在我們看來，暫時(shí)還不到這種時(shí)候。目前房地產(chǎn)企業(yè)并未出現(xiàn)2008年末和2009年初時(shí)債務(wù)紛紛違約的情況，今年前兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷售額還實(shí)現(xiàn)了正增長。但未來幾個(gè)月的形勢(shì)恐怕不容樂觀。特別是一、二線城市的住宅市場(chǎng)，在去年銷量普遍下降三四成的情況下，今年前兩個(gè)月的銷量繼續(xù)大幅下降。有一種說法比較流行，即房企再撐幾個(gè)月沒有問題。但房企存在的目的是持續(xù)經(jīng)營，而不是“撐”。銀行不可能等到房企的資金鏈出問題時(shí)才有所行動(dòng)，因此，在問題爆發(fā)前，一些銀行紛紛搶先從一些資金鏈近于斷裂的中小民營房企抽身。

對(duì)于從多處融資的房企，哪一家銀行早日抽身，企業(yè)對(duì)這家銀行的償付能力就越充足，并且可以避免更多的管理成本。以上文所述深圳那家房企為例，假如它最終倒閉，即使最終銀行貸款本息都能收回，但如果通過漫長的訴訟、資產(chǎn)評(píng)估、拍賣程序來實(shí)現(xiàn)，對(duì)銀行來說是得不償失的。

銀行對(duì)一些中小民營房地產(chǎn)企業(yè)抽身，暫時(shí)并不意味著爛尾樓和銀行不良資產(chǎn)將大量出現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)早在去年就未雨綢繆，要求銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款只準(zhǔn)以在建工程為抵押，并且額度上限為在建工程價(jià)值的50%。但這反而降低了銀行從一些風(fēng)險(xiǎn)較高的房企處抽回信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。

在目前形勢(shì)下，無論是銀行還是房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)得足一些。雖然房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款時(shí)項(xiàng)目自有資金不能少于20%，但實(shí)際上不少房企的自有資金比例是通過短期拆借臨時(shí)達(dá)到的。最近天津爆出的近10億元集資詐騙案中，涉案公司的1500萬元注冊(cè)資本的驗(yàn)資報(bào)告，就是花2萬元從某會(huì)計(jì)師事務(wù)所買來的。房企需要注意的是，央行仍有進(jìn)一步調(diào)高存款準(zhǔn)備金率的可能，信貸額度可能進(jìn)一步緊張。在一、二線城市普遍執(zhí)行限購令，而這些城市的住宅需求往往有近三四成為外地人口的情況下，今年銷售額很難有明顯的反彈。

在穩(wěn)健的貨幣政策之下，銀行從高危的中小民營房企處收回信貸額度，是避免風(fēng)險(xiǎn)的明智做法。同時(shí)，中小民營房企未來幾個(gè)月很有可能出現(xiàn)資金鏈的問題，銀行可能有必要在此之前對(duì)高危房企采取行動(dòng)。如果以限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)下去，可能會(huì)有更多房企的資金鏈繃緊。這是否會(huì)引發(fā)資金斷裂的骨牌倒塌？銀行們需要睜大眼睛了！