萬(wàn)科今年上半年僅開工468萬(wàn)平米，同比下滑較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)同行和投資者預(yù)期。同為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的保利去年新開工面積與萬(wàn)科相當(dāng)，但今年上半年已經(jīng)大幅超過(guò)萬(wàn)科，今年以來(lái)月度
銷售
金額也已經(jīng)多次超過(guò)萬(wàn)科。
萬(wàn)科全年計(jì)劃新開工1328萬(wàn)平米，由此可以判斷公司在下半年將會(huì)加快新開工節(jié)奏。今年以來(lái)，萬(wàn)科質(zhì)量門頻出，尤其是精裝修項(xiàng)目問(wèn)題多多，萬(wàn)科對(duì)于質(zhì)量的管理應(yīng)該放到更優(yōu)先的位置，放緩開發(fā)進(jìn)度，優(yōu)先保證工程質(zhì)量，在消費(fèi)者中重塑口碑。
今年以來(lái)，萬(wàn)科一系列質(zhì)量誠(chéng)信事件“井噴”。淡出萬(wàn)科已經(jīng)兩年、在哈佛游學(xué)的王石突然回國(guó)表示：即使1%的差錯(cuò)，對(duì)消費(fèi)者就是100%。由此可以看出，一向穩(wěn)健的董事長(zhǎng)王石和總裁郁亮在發(fā)展戰(zhàn)略、管理風(fēng)格上也有明顯不同。在5月11日的股東大會(huì)上王石明確表示，萬(wàn)科現(xiàn)今已是世界最大的房地產(chǎn)公司，大家要做好準(zhǔn)備，萬(wàn)科可能會(huì)因質(zhì)量而淪為老二老三。
中國(guó)自上世紀(jì)90年代實(shí)行住房貨幣化變革
以來(lái)，在近20年的地產(chǎn)發(fā)展中，雖然政府進(jìn)行過(guò)幾次宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)也曾出現(xiàn)過(guò)短期上下波動(dòng)，但明顯的周期性波動(dòng)到目前為止尚未出現(xiàn)過(guò)。包括萬(wàn)科、保利、恒大等龍頭企業(yè)在內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)也沒有經(jīng)歷過(guò)一次真正意義的市場(chǎng)洗禮。
作為資金密集型行業(yè)，地產(chǎn)企業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)是資金斷鏈。2008年中國(guó)房地產(chǎn)也經(jīng)歷過(guò)一次調(diào)整，當(dāng)時(shí)不少
房地產(chǎn)企業(yè)
處于資金斷鏈邊緣。但2008年底政府推出4萬(wàn)億的超大規(guī)模救市計(jì)劃和超級(jí)寬松的信貸政策，2009年房地產(chǎn)業(yè)迅速回暖，很多瀕臨死亡的企業(yè)起死回生，得以幸存，地產(chǎn)行業(yè)并未出現(xiàn)大調(diào)整和洗牌。
在上述的歷史背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大更多的是得益于地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，從中誕生的一批龍頭企業(yè)也并非全是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)的結(jié)果。2011年中國(guó)開始實(shí)行史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在
北京
、上海等一線城市，限購(gòu)等政策的施行，使得除剛性需求之外，原來(lái)所占銷售比例巨大的投資需求被嚴(yán)格控制，
房地產(chǎn)行業(yè)
由原先的暴利模式逐步進(jìn)入“薄利多銷”模式。
譚小芳老師稱，無(wú)論從購(gòu)買者還是開發(fā)商都沒有進(jìn)入依賴品牌、質(zhì)量、
營(yíng)銷
、服務(wù)形成銷售的殘酷競(jìng)爭(zhēng)階段，地段、價(jià)格成為銷售的首要因素。在上述的歷史背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大更多的是得益于地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，從中誕生的一批龍頭企業(yè)也并非全是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)的結(jié)果。
精裝修房工序復(fù)雜，對(duì)管理的要求更高。它雖然會(huì)提高毛利率，但是也會(huì)降低結(jié)算周期。王石時(shí)代的萬(wàn)科堅(jiān)持的一直是高周轉(zhuǎn)模式，而不是高毛利率模式。精裝修項(xiàng)目與之前的萬(wàn)科有明顯的不同。對(duì)于近期頻發(fā)的質(zhì)量門事件，萬(wàn)科總裁郁亮曾表示：萬(wàn)科去年交了4.4萬(wàn)多套裝修房，這是很大的量，裝修房涉及的工序特別多。這是一個(gè)很大的坎，萬(wàn)科必須過(guò)這一關(guān)。
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