房價終于不漲了，房地產(chǎn)投資迅速下滑成了當下新的關(guān)注焦點。一些研究宏觀經(jīng)濟的學(xué)者認為應(yīng)該給房地產(chǎn)市場松綁，避免中國經(jīng)濟過度下滑。如果給房地產(chǎn)市場松綁，房價再來新一輪報復(fù)性反彈又該如何？完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標是既要保住穩(wěn)定房價的成果，又要房地產(chǎn)投資不會嚴重拖累宏觀經(jīng)濟運行。

以遏制投機和投資性需求為導(dǎo)向的需求調(diào)控政策靠不住，因為需求方管理做到最好也就是穩(wěn)定價格，無力阻礙價格的上漲趨勢。過度依賴需求方調(diào)控還很危險，因為一旦經(jīng)濟下行和需求調(diào)控政策的方向逆轉(zhuǎn)，房價又要報復(fù)性反彈。房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心轉(zhuǎn)向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房價上漲背后的趨勢性力量，在較長時間里維持低房價水平的供求兩旺。

需求管理的弊端

理解了中國房價上漲的邏輯，就理解了需求管理為什么不能遏制房價上漲。理解中國的房價上漲邏輯需要三個步驟：首先，房價上漲是因為銀行里的存款增長。過去十多年全國銀行存款的年均復(fù)合增長速度大概在15%-18%，4年多的時間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款快速上漲，房價上漲也就不奇怪了。比較而言，過去十多年全國房價的年均復(fù)合增長率僅10%多一些，遠沒有銀行存款漲得快。

其次，銀行存款增長是因為物價水平不高。貨幣當局掌管著銀行存款增長速度，調(diào)控的依據(jù)是物價水平。中國過去十多年的平均通脹率約3%。從這個意義上看，銀行存款的增長速度雖快，但不能說快得沒道理，這么快的貨幣增長帶來了居民和企業(yè)財富的快速增加，卻沒有帶來嚴重的通脹。中國過去十多年的通脹遠低于其它新興市場經(jīng)濟體，比發(fā)達國家也只稍高一點。

最后，通脹不高是因為工業(yè)化帶動下的生產(chǎn)率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出如此高速增長的銀行存款和需求，卻沒有引起通脹？主要原因是供給方的改善，中國的工業(yè)化進程極大提高了生產(chǎn)效率，擴大了有效供給。迅速提高的生產(chǎn)能力在旺盛的需求面前不遑多讓，沒讓價格漲上去。

以上三步放在一起，結(jié)論是工業(yè)化帶來了銀行存款可持續(xù)提高和房價上漲。這個邏輯再往下延伸一步：中國的工業(yè)化進程還處于進行時，（在難以有效提高供給的條件下）對房地產(chǎn)的需求和房價上漲還處于上漲通道當中。

過度依靠需求管理的做法不僅按不住房價，而且容易遭受房價報復(fù)性反彈。上一次房價調(diào)控出臺了限購、限貸等一系列嚴厲的需求方管理措施。對于那些通過高杠桿比炒房的投機性需求而言，有一定的必要性。但這些調(diào)控政策不僅按住了房價，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的20%，占GDP的10%，按住房地產(chǎn)開發(fā)投資等于是按住了中國經(jīng)濟增長。如果在經(jīng)濟周期性上升階段還好處理，其它投資增長可以彌補房地產(chǎn)開發(fā)投資下降；如果是經(jīng)濟周期性下行階段，按住房地產(chǎn)投資會讓經(jīng)濟下行更劇烈。調(diào)控政策的命運很快會是千夫所指，無疾而終。在房地產(chǎn)需求和房價總體處于上升通道的背景下，一旦調(diào)控政策放松，房價的報復(fù)性反彈在所難免。

改善供給是正道

手機和電腦的需求快速增長，價格跌跌不休，是因為供給有極大改善。房地產(chǎn)也一樣，在趨勢性需求增長面前，改善供給是減緩房價上漲趨勢的唯一出路。宏觀經(jīng)濟管理當局對此有清醒認識，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一項重要內(nèi)容就是增加保障房供應(yīng)。但保障房在整個房地產(chǎn)市場中畢竟只是一小塊，嚴重依賴于公共財政而且難以長期持續(xù)，遠不足以在整體上有效改善房地產(chǎn)供應(yīng)。改善供給的落腳點還是普通商品房建設(shè)。

中國的城市千差萬別，每個城市房地產(chǎn)市場面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側(cè)重點也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢待發(fā)，與此相對應(yīng)的情況是絕大部分的工作場地、教育、醫(yī)療等都在四環(huán)以內(nèi)，而四環(huán)以內(nèi)鮮有新樓盤。要讓北京房價穩(wěn)定或少漲，不外兩個出路：一是舊城改造，北京四環(huán)內(nèi)有大片其它三四線城市都已銷聲匿跡的城中村，上世紀80-90年代修建的低容積率且質(zhì)量破舊的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通過舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應(yīng)，有效緩解中心城區(qū)商品房價上漲壓力；另一個出路是加快改善北京周邊的衛(wèi)星新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時把部分工作場所、優(yōu)秀的教育和醫(yī)療等公共資源向新城轉(zhuǎn)移。除此以外，穩(wěn)定北京房價別無它途，除非北京地區(qū)的銀行存款增長畫上句號。

在全球經(jīng)濟低迷、中國經(jīng)濟也處于下行通道的大環(huán)境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。未來五年，通過因地制宜地改善供給政策，能夠讓中國房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定價格的水平上供求兩旺，城市化進程再上一個大臺階。城市化進程本身還會極大地推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，保持對工業(yè)品的旺盛需求，助力中國經(jīng)濟的持續(xù)繁榮。

（本文作者為上海新金融研究院特邀研究員，中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所全球宏觀經(jīng)濟研究室主任。）