“現(xiàn)在，救市也很滑稽，看似給房地產(chǎn)做著‘人工呼吸’，但往上看，掐著房地產(chǎn)脖子的手還沒有放開，這樣怎么救市？其實(shí)，把掐著脖子的手放開，不做‘人工呼吸’，它都能慢慢緩過來?！?/span>

演講：中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、“中國(guó)房地產(chǎn)之父” 孟曉蘇

整理：中外管理傳媒 王爽

責(zé)任編輯：辛國(guó)奇

房地產(chǎn)的冷暖連帶著幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的興衰，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷過去幾年的寒冬，究竟能不能在2023年否極泰來？2023年4月8日至9日，由中外管理傳媒主辦的第30屆中外管理官產(chǎn)學(xué)懇談會(huì)在北京朗麗茲西山花園酒店舉辦，主題為：“2023：重聚?重啟?重鏈”。中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、“中國(guó)房地產(chǎn)之父”孟曉蘇發(fā)表了主題演講：《房地產(chǎn)2023能否唱響重啟號(hào)角？》

以下為孟曉蘇演講摘編：

恢復(fù)“元?dú)狻保€差32%的增長(zhǎng)

2022年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出了著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

顯然，住房改善不僅僅是剛需住房，而是包含著第二套或者第二套以上的住房。

國(guó)務(wù)院原副總理劉鶴同志講過一番話，房地產(chǎn)占金融資產(chǎn)的40%，占地方財(cái)政的50%，占居民家庭財(cái)富的60%，城鎮(zhèn)化在發(fā)展，房地產(chǎn)還有很大空間。

2023年樓市能不能啟動(dòng)？我認(rèn)為可以。因?yàn)?022年中國(guó)新增存款17.8萬億，2023年1月又增加了6.2萬億居民存款。13個(gè)月增長(zhǎng)了24萬億居民存款，比往年增長(zhǎng)了1倍多。這些錢用來做什么？高層明確提出要促進(jìn)消費(fèi)，把擴(kuò)大消費(fèi)擺在重要位置，特別提出要想辦法增加低收入群體的消費(fèi)能力。在2023年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，要著力發(fā)展國(guó)內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。

今年2月房產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)開始恢復(fù)，3月份房產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)了17.9%。但是，從2022年的13.3萬億恢復(fù)到2021年的18.2萬億的銷售額，今年房地產(chǎn)還需要32%的增長(zhǎng)才能夠補(bǔ)齊。

房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的確立、動(dòng)搖和再確立

中國(guó)住房制度改革發(fā)生在1998年，由國(guó)家?guī)讉€(gè)主要部門組成，包括當(dāng)年的國(guó)家體改委、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、國(guó)家科委、中房集團(tuán)。當(dāng)年，我們這些人把農(nóng)村改革的精神，運(yùn)用于城市住房體制改革，提出了“二十年前農(nóng)民一畝地，二十年后市民一套房”，就是要“讓人民群眾擁有財(cái)產(chǎn)”。

住房制度改革取得了明顯成果，成功表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，解決了居者有其屋的問題。根據(jù)央行2019年統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城市有房產(chǎn)的居民家庭已經(jīng)達(dá)到了96%，平均每戶家庭有房1.5套。占城市家庭20%的低收入家庭，住房自有率也達(dá)到了90%。中國(guó)盼望了幾千年的“居者有其屋”理想，終于在共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，在改革開放中，通過房改逐步實(shí)現(xiàn)了。另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展有力拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。朱镕基總理講過，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

事實(shí)上，房地產(chǎn)就像老黃牛一樣拉動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)這輛車一步步往前走。

正是因?yàn)榭吹搅诉@些拉動(dòng)作用，所以房改課題組在1999年向國(guó)務(wù)院進(jìn)言，把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年，我國(guó)正式確立了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。1998年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增量在世界排名中位居第七。當(dāng)時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍認(rèn)為，中國(guó)會(huì)在2025年成為世界第三，2050年有可能成為世界第二。但是，房改釋放了神奇的內(nèi)需動(dòng)力，房改前的12年，中國(guó)平均每?jī)赡瓿揭粋€(gè)國(guó)家。近10年，中國(guó)進(jìn)一步拉大了與日本、德國(guó)等國(guó)家的差距。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)像美國(guó)一樣，穩(wěn)居第二大產(chǎn)業(yè)。第一大產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，包含了41個(gè)產(chǎn)業(yè)。如果把這41個(gè)產(chǎn)業(yè)細(xì)分為不同行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就是中國(guó)第一大產(chǎn)業(yè)。

不過，近年來，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的說法不斷遭到質(zhì)疑。有人說“模仿型、排浪式消費(fèi)已經(jīng)基本結(jié)束”。但房地產(chǎn)不存在模仿型排浪式消費(fèi)，老百姓買房是因?yàn)榭吹洁従蛹屹I房，自己不買不好意思，才是模仿型排浪式消費(fèi)。還有人說“要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。但找了這么多年，也沒找著。最近5年又出現(xiàn)了“房地產(chǎn)灰犀牛說”，認(rèn)為房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的灰犀牛。

《流浪地球2》中有一句話，“人們對(duì)危機(jī)的恐懼，成為了危機(jī)本身”。在一系列政策的打壓下，房地產(chǎn)限購(gòu)政策成為常態(tài)化政策，影響到了房地產(chǎn)業(yè)，影響到了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。2011年起實(shí)行“限購(gòu)”以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯下滑。

2022年，房地產(chǎn)銷售額從2021年的18.2萬億降到13.3萬億，丟失了5萬億。5萬億是什么規(guī)模？中國(guó)汽車市場(chǎng)在發(fā)展最好的年景，規(guī)模為4.6萬億；中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平均每年投資4萬億；2022年，中國(guó)引進(jìn)外資規(guī)模為1.2萬億人民幣。房地產(chǎn)5萬億銷售額的丟失，是丟了一個(gè)車市，丟了一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的全年，還丟了4個(gè)引進(jìn)外資的總和還多。

房地產(chǎn)的萎縮，也讓相關(guān)產(chǎn)業(yè)受損。地方政府由于賣不出去地，連地方債的利息都還不起。中央從去年到今年，一再明確提出要求，發(fā)布“金融十六條”支持房地產(chǎn)發(fā)展。

中央財(cái)辦提的問題更加核心，有關(guān)負(fù)責(zé)人提出，取消住房消費(fèi)領(lǐng)域的“限制性政策”。我認(rèn)為其他房地產(chǎn)政策都是非核心政策，核心政策就是取消限購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)對(duì)房地產(chǎn)影響最大。

而且，限購(gòu)是在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，是酷暑時(shí)出臺(tái)的措施，那時(shí)候是要開空調(diào)降溫。但現(xiàn)在已經(jīng)是冬天了，為什么還開著空調(diào)降溫？整體上要改變過時(shí)的限購(gòu)政策了，各個(gè)房間可以自己開暖氣，這就是“因城施策”。

現(xiàn)在，救市也很滑稽，看似給房地產(chǎn)做著“人工呼吸”，但往上看，掐著房地產(chǎn)脖子的手還沒有放開，這樣怎么救市？其實(shí)，把掐著脖子的手放開，不做“人工呼吸”，它都能慢慢緩過來。

厲以寧教授曾經(jīng)講過《水滸傳》第8回的故事，林沖帶著枷鎖跟洪教頭比武。解開枷鎖后，林沖只需要一個(gè)回合，就把洪教頭打翻在地?，F(xiàn)在，希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快起飛，希望中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠恢復(fù)到原來的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不希望經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于印度、越南，那就不要讓林沖帶著枷鎖比武。

新發(fā)展模式的核心是完善住房雙軌制

什么是房地產(chǎn)新發(fā)展模式？我認(rèn)為新發(fā)展模式的核心，一是重構(gòu)住房雙軌制，一是租購(gòu)并舉。

25年前的房改方案設(shè)計(jì)是住房雙軌制，即市場(chǎng)供應(yīng)商品房，政府提供廉租房。多年以來，我們秉持房改精神，在雙軌制中特別重視保障商品房建設(shè)。但是在很長(zhǎng)時(shí)間里，有關(guān)部門忽視了保障房的建設(shè)。甚至有一段時(shí)間，有關(guān)部門認(rèn)為光靠市場(chǎng)就能解決所有問題，所以提出了“3+2政策”，切小戶型，降低總房?jī)r(jià)。他們認(rèn)為，老百姓四斤的龍蝦吃不起，一斤的龍蝦總能吃得起吧！他們認(rèn)為老百姓只需要吃龍蝦，不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒雞蛋。他們不知道老百姓需要的是保障房。但保障房的需求，靠降低總房?jī)r(jià)是做不到的。

而且，多年不建保障房，還把其他部門的政策引偏了。1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地供應(yīng)方式有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議出讓三種方式。但2004年，土地管理部門和監(jiān)察部門一律取消土地協(xié)議出讓，即“8·31大限”政策。近年來，國(guó)務(wù)院大力抓保障房建設(shè)，建設(shè)了3000多萬套保障房，解決了不少問題。但還要看到，一些地方政府將保障房建在小縣城，大城市將保障房建在遠(yuǎn)郊區(qū)。保障房建設(shè)完成了套數(shù)目標(biāo)，但是不好“用”。

在解決房地產(chǎn)的問題上，我們?cè)?jīng)把主要精力放在打壓商品房上，導(dǎo)致了本來商品房這顆牙沒什么病，結(jié)果糊涂醫(yī)生專門跟商品房這些好牙過不去，拿起鉗子一顆顆拔掉。

之前，部分央企、國(guó)企違背了國(guó)務(wù)院要求的“退出競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域”，紛紛涌入市場(chǎng)，把高價(jià)地轉(zhuǎn)化為高價(jià)房，賣給城市的低收入群體，導(dǎo)致保障房建設(shè)卻成了“瘸子打圍——坐著喊”，因?yàn)檎l都沒有好腿。

過去，中房集團(tuán)每年開“年度會(huì)議”，召集兩三家企業(yè)來參加，就可以解決部分房?jī)r(jià)上漲問題。因?yàn)橐粋€(gè)城市只要有一家國(guó)有企業(yè)房?jī)r(jià)不高，就能壓住其他企業(yè)的房?jī)r(jià)。但后來沒有中房集團(tuán)了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)問題讓我們傷透了腦筋。

近年來，我重提住房雙軌制，呼吁完善中國(guó)住房保障體系。而且，不懈呼吁讓央企、國(guó)企回歸保障房。國(guó)資委新任主任明確提出，央企的功能是戰(zhàn)略安全、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、國(guó)計(jì)民生、公共服務(wù)。保障房建設(shè)涉及產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、國(guó)計(jì)民生、公共服務(wù)，符合央企應(yīng)該發(fā)揮的作用。所以，我認(rèn)為需要恢復(fù)全國(guó)性保障房集團(tuán)化央企的作用，來指導(dǎo)各地的保障房建設(shè)，這樣才能讓保障房在全國(guó)迅速鋪開。

保障房要建到多大的比例？按照當(dāng)年房改的設(shè)計(jì)和朱镕基總理的要求，能夠覆蓋50%的城市家庭。凡是享受過房改政策的“老人”，都屬于這50%，但年輕人和新市民也應(yīng)該享受一次。多措并舉，先解決居者有其屋的問題。等年輕人和新市民有錢了，如果他們?cè)敢赓?gòu)買所居住的房屋，應(yīng)該允許他們購(gòu)買，因?yàn)闆]有哪個(gè)機(jī)構(gòu)能夠承擔(dān)這么大的持有比例。可以通過補(bǔ)足差價(jià)，讓這些房子進(jìn)入到商品房市場(chǎng)，從而讓現(xiàn)在的新市民和年輕人跟上共同富裕的步伐，走上共同富裕的道路。

（根據(jù)演講內(nèi)容整理，未經(jīng)本人審閱）