中科院博士，原國務(wù)院發(fā)展研究中心機構(gòu)研究員，現(xiàn)任北京中宏國研信息技術(shù)研究院城市發(fā)展部部長阮曉東在峰會上進行了《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析》的主旨演講。

阮曉東

房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會是下一個重點

阮曉東認為，中國過去30年的真正發(fā)展動力包括土地財政、GDP指引下的縣域競爭、改革開放后的外向型發(fā)展指引金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新、人們對于致富的渴望和欲望等原因。未來中國的發(fā)展動力則包括區(qū)域一體化下的城市發(fā)展、綠色發(fā)展引領(lǐng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、一帶一路導(dǎo)向的發(fā)展指引、新型金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新、適應(yīng)新型人口結(jié)構(gòu)的公共產(chǎn)業(yè)等。

阮曉東說，中國經(jīng)濟的第三個周期:新制造，新零售，新金融，新型城鎮(zhèn)化，城市的功能在發(fā)生變化。2018年經(jīng)濟活動數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)需增速全面放緩，經(jīng)濟進入新周期。目前，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟金融體系的重要性源于中國城鎮(zhèn)化進程還未結(jié)束。

2019年下半年經(jīng)濟工作“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但去杠桿的步伐并不會就此停滯。2019年7月30日，經(jīng)濟會議指出，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項政策出臺時機。要通過機制創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實體經(jīng)濟的能力和意愿。會議除了強調(diào)貨幣政策要把好總閘門，官方去杠桿的決心還體現(xiàn)在對樓市的嚴控。下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，不依靠房地產(chǎn)做短期經(jīng)濟刺激。加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

我國整體的房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以前房地產(chǎn)調(diào)控多從需求側(cè)入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報告強調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的總方向。未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標，一是平穩(wěn)房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區(qū)需要改造，許多農(nóng)民還有進城需求，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，也拉動了總需求。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會是下一個重點。中國經(jīng)濟目前面臨四大結(jié)構(gòu)性問題，即影子銀行、融資平臺、兩高一剩、房產(chǎn)泡沫。從政策排雷順序看，先是影子銀行，再是融資平臺；2016-2017集中解決兩高一剩，對影子銀行和融資平臺進行政策補?。煌瑫r，房地產(chǎn)初步實現(xiàn)一輪去庫存。目前產(chǎn)能過剩和環(huán)保問題已經(jīng)取得實質(zhì)性進展，政策重點將在2018年推進到房地產(chǎn)的更深層次問題，即長效機制的形成。2017年下半年，系統(tǒng)推出租購并舉的政策導(dǎo)向。值得注意的是，棚改加上供給端引入的租購并舉，相當(dāng)于形成一個“二元經(jīng)濟”，政策去保障中低端需求，這在一定程度上鎖定了房地產(chǎn)市場量價波動的影響范圍，減弱了房子作為普通投資品的交易空間，擴大了房地產(chǎn)市場軟著陸的概率。

我國房地產(chǎn)市場仍有廣闊的發(fā)展空間

2017-2027年

，因為城鎮(zhèn)化持續(xù)推進；中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；城市的更新改造，棚改任務(wù)重；產(chǎn)城融合和城市運營模式等原因，中國房地產(chǎn)屬于白銀時期。新經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房企在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、物流配送中心、文旅地產(chǎn)、老年住區(qū)等方面進行拓展，提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。

城鎮(zhèn)化到后期以后，增速逐漸放緩，但不應(yīng)對房地產(chǎn)投資的回落過度悲觀。中央經(jīng)濟工作會議中提到，“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，由此當(dāng)前較嚴格的調(diào)控政策不會有大幅度改變；但是在調(diào)控手段上，會更加的“精準”，

既能“滿足首套剛需、支持改善需求”，又能“遏制投機炒房”。同時，還將“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。” 2018

年，房地產(chǎn)市場大概率表現(xiàn)超預(yù)期韌性（中長期城鎮(zhèn)化、城市群、棚改貨幣化、租賃住房市場發(fā)展），投資大概率 4%-5%。

從中長期看，我國房地產(chǎn)市場仍有廣闊的發(fā)展空間。商品房是城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物，商品房周期與城鎮(zhèn)化率緊密相連，各國歷史經(jīng)驗都表明，在城鎮(zhèn)化率快速提升階段，一般是達到75%之前，房地產(chǎn)市場都處于大的上升周期當(dāng)中。2016年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達57.35%，比上年末提高1.25個百分點，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為41.2%，比上年末提高1.3個百分點，城鎮(zhèn)化率水平還有較大提升空間。在“以人為本”的城鎮(zhèn)化過程中，遷移人群的財富水平和購買力都將高于以往。短期房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，旨在化解房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的泡沫風(fēng)險和庫存風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場的健康長久發(fā)展，杜絕日本房地產(chǎn)業(yè)清算式的調(diào)整。

中國新型城鎮(zhèn)化迎來了兼并重組的機遇期

傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化存在城市優(yōu)先發(fā)展、數(shù)量增長、高能耗、資源與環(huán)境過度破壞、放任式的機動化、少數(shù)人先富等問題。新型城鎮(zhèn)化則追求以人為本、社會和諧，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、科學(xué)發(fā)展，市場開發(fā)、功能完善，集約高效、產(chǎn)城互動，環(huán)境友好、資源節(jié)約，特色品牌、個性鮮明。

在新型城鎮(zhèn)化的過程中，打造產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，“以發(fā)展城市中的產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)中的城市”為發(fā)展思路，建設(shè)宜居宜商宜業(yè)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城。

人口+庫存帶來了三線城市地產(chǎn)發(fā)展趨勢性大周期，三十年的人口回流持續(xù)進行，三四線城市獲得了發(fā)展機會。2019年，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重點任務(wù)中，放寬了大城市的落戶政策，對收縮型中小城市嚴控增量，城市在規(guī)劃調(diào)整中迎來了兼并重組的機遇期。

國家級城市群中的二線城市將是未來新的增長點

國家新的區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略布局正在形成，京津冀協(xié)同發(fā)展意義重大。對這個問題的認識，要上升到國家戰(zhàn)略層面。京津冀協(xié)同發(fā)展不僅僅是解決北京發(fā)展面臨的矛盾和問題的需要，也不僅僅是解決天津、河北發(fā)展面臨的矛盾和問題的需要，而且是優(yōu)化國家發(fā)展區(qū)域布局、優(yōu)化社會生產(chǎn)力空間結(jié)構(gòu)、打造新的經(jīng)濟增長極、形成新的經(jīng)濟發(fā)展方式的需要，是一個重大國家戰(zhàn)略。

在我國的城市群建設(shè)中，國家級城市群中的二線城市將是未來新的增長點,土地指標在城市群發(fā)展中也將更具彈性。