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  2015年11月10日    中國(guó)會(huì)計(jì)視野     
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1.公司將土地使用權(quán)歸還給政府,取得政府的補(bǔ)償費(fèi)需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

 

答:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕277號(hào))規(guī)定,納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí),只要出具縣級(jí)(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金,該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào))規(guī)定,不征收營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕520號(hào))第一條規(guī)定,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕277號(hào))中關(guān)于縣級(jí)以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件,包括縣級(jí)以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件,以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

 

 

2.公司將單位住房出租給本單位員工,取得的收入需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2000〕125號(hào))第一條規(guī)定,對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房,包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等,暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。因此,公司按以上規(guī)定出租的住房可免征營(yíng)業(yè)稅。

 

 

3.個(gè)人出租房屋在營(yíng)業(yè)稅方面有沒(méi)有什么優(yōu)惠政策?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第三項(xiàng)規(guī)定,對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。

 

 

4.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋在營(yíng)業(yè)稅方面有沒(méi)有什么優(yōu)惠政策?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕39號(hào))第一條規(guī)定,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2013〕62號(hào))第二條規(guī)定,對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房,免征營(yíng)業(yè)稅。

 

 

5.公司按房屋成本價(jià)銷售住房給員工,請(qǐng)問(wèn)要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2013〕62號(hào))第二條規(guī)定,對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入,免征營(yíng)業(yè)稅。

 

 

6.個(gè)人將房屋贈(zèng)給配偶,需要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財(cái)稅〔2009〕111號(hào))第二條規(guī)定,個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán),屬于下列情形之一的,暫免征收營(yíng)業(yè)稅:(一)離婚財(cái)產(chǎn)分割;(二)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(三)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(四)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。因此,個(gè)人將房屋贈(zèng)給配偶,不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

 

 

7.公司以房屋投資入股另一家公司,請(qǐng)問(wèn)要繳納營(yíng)業(yè)稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2002〕191號(hào))第一條規(guī)定,以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。

 

 

8.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房,需要繳納個(gè)人所得稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號(hào))第四條規(guī)定,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

 

 

9.個(gè)人的房屋被政府拆遷,取得的補(bǔ)償款是否需要繳納個(gè)人所得稅?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕101號(hào))第五條規(guī)定,個(gè)人因房屋被征收而取得貨幣補(bǔ)償并用于購(gòu)買改造安置住房,或因房屋被征收而進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換并取得改造安置住房,個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款按有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2005〕45號(hào))第一條規(guī)定,對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款,免征個(gè)人所得稅。

 

 

10.個(gè)人出租住房,個(gè)人所得稅如何計(jì)算?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第一項(xiàng)規(guī)定,對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

特別提醒:各個(gè)地方政策不一樣,有的地方是綜合稅率,有的地方是核定征收。

 

 

11.個(gè)人將房屋贈(zèng)與給親戚,需要繳納個(gè)人所得稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號(hào))第一條規(guī)定,以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與,對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅:(一)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(二)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(三)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。因此,個(gè)人將房屋贈(zèng)與上述文件規(guī)定中的人員時(shí),免征個(gè)人所得稅。

 

 

12.公司按房屋成本價(jià)銷售住房給員工,員工以低于市場(chǎng)價(jià)格而取得的住房的差價(jià)收益需要繳納個(gè)人所得稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2007〕13號(hào))第一條規(guī)定,根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定,國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織(以下簡(jiǎn)稱單位)在住房制度改革期間,按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房,職工因支付的房改成本價(jià)格低于房屋建造成本價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格而取得的差價(jià)收益,免征個(gè)人所得稅。第二條規(guī)定,除本通知第一條規(guī)定情形外,根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定,單位按低于購(gòu)置或建造成本價(jià)格出售住房給職工,職工因此而少支出的差價(jià)部分,屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得,應(yīng)按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。前款所稱差價(jià)部分,是指職工實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款低于該房屋的購(gòu)置或建造成本價(jià)格的差額。

因此,公司按成本價(jià)格向員工銷售住房,如果在住房制度改革期間,按照所在地縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的房改成本價(jià)格向職工出售公有住房,職工因此而少支出的差價(jià)部分,免征個(gè)人所得稅;否則需按照“工資、薪金所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

 

 

13.公司將舊房轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕52號(hào))第四條規(guī)定,對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2013〕101號(hào))第二條規(guī)定,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

 

14.個(gè)人銷售住房需要繳納土地增值稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))第三條規(guī)定,對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

 

15.房地產(chǎn)公司出售住房土地增值稅有什么優(yōu)惠嗎?

 

答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))第八條規(guī)定,有下列情形之一的,免征土地增值稅:(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定,條例第八條(一)項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

 

 

16.因國(guó)家征用的房產(chǎn),公司需要繳納土地增值稅嗎?

 

答:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定,有下列情形之一的,免征土地增值稅:(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定,條例第八條(二)項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第四條規(guī)定,因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

 

 

17.分立公司承受被分立公司的土地需要繳納土地增值稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕5號(hào))規(guī)定第三條規(guī)定,按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。第五條規(guī)定,上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

因此,非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生上述行為的,可暫不征收土地增值稅。

 

 

18.企業(yè)合作建房有關(guān)土地增值稅政策?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第二條規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

 

 

19.個(gè)人之間更換自有住房,需要繳納土地增值稅嗎?

 

答:根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第五條規(guī)定,對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

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隨機(jī)讀管理故事:《買復(fù)印紙的困惑》
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