如果把外灘出售出去我相信一定會(huì)賣得很好,但是賺的錢里有將近50%要用來交稅,而最后賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優(yōu)質(zhì)的地塊。
在外灘這樣的“黃金地段”,SOHO中國用近一萬平方米的面積打造了2400個(gè)創(chuàng)業(yè)工位,并表示未來將采用無底價(jià)競(jìng)拍的方式出租。
SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹告訴中房報(bào)記者:“2015年年末之前,SOHO中國計(jì)劃將SOHO 3Q中心的數(shù)量增加至11個(gè),屆時(shí)座位數(shù)量將達(dá)到約11000個(gè)。此外,我們也計(jì)劃在未來數(shù)年將SOHO 3Q業(yè)務(wù)向北京和上海以外的區(qū)域拓展,并且堅(jiān)持把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。我們相信,SOHO 3Q將成為公司主要的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力之一。”
中國房地產(chǎn)報(bào):你對(duì)于現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景有何預(yù)判?又將如何應(yīng)對(duì)?
潘石屹:我們一般說的商業(yè)地產(chǎn)包括兩部分,一是商業(yè)零售的房地產(chǎn),二是辦公樓。我認(rèn)為目前這兩塊都不是特別樂觀。
從商業(yè)零售租賃的狀況來看,每平方米的回報(bào)率都不是特別理想,這個(gè)苗頭差不多在四五年前就表現(xiàn)出來了。以我們北京光華路SOHO 2為例,原先下面有3萬平方米的商業(yè),當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)后,全部改成SOHO 3Q。因?yàn)楝F(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)受電商的影響還是非常大的,與其空著虧損,不如變一種形式經(jīng)營(yíng)讓它發(fā)揮價(jià)值。
從辦公樓的情況來看,北京和上海出租的情況還是不錯(cuò)的,相比而言,北京租得更好。望京SOHO最早的租金是1平方米5塊錢,我們最后租出去的一單已經(jīng)上升到了每平方米12.65元。
中國房地產(chǎn)報(bào):你曾表示SOHO 3Q取得了初步的成功,但還是不賺錢,如何看待這種矛盾?
潘石屹:我們最早是在北京的望京開了一個(gè)3Q,在上海的新天地旁邊的復(fù)興路開了一個(gè)3Q,都是600多個(gè)座位。發(fā)現(xiàn)北京接受得非???,所以我們把望京SOHO第一期的3Q做完之后,緊接著就做第二期。
上海的市場(chǎng)反應(yīng)比較慢一點(diǎn),但市場(chǎng)潛在的需求量還是非常大的,所以我們就在幾百個(gè)座位實(shí)驗(yàn)成功之后,開始在上海也大規(guī)模地建3Q。到現(xiàn)在為止,東海廣場(chǎng)的3Q剛剛交付使用,情況非常好,其中一個(gè)最大的租戶是Uber,他們把所有的辦公都搬到了東海廣場(chǎng)。到今年11月底我們SOHO中國能夠建成的3Q將會(huì)達(dá)到11000個(gè)座位。
中國房地產(chǎn)報(bào):不同城市與區(qū)域之間3Q產(chǎn)品定位有何不同?3Q的定價(jià)策略是怎樣的?
潘石屹:北京和上海的定位明顯不同,北京基本上是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),而上海是時(shí)尚、創(chuàng)新、服裝等企業(yè),做果汁、做褲衩的,什么都有。我們之所以敢拿這么大的面積大規(guī)模地做3Q,就是因?yàn)槠錆撛诳蛻舨幌抻诨ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè),SOHO 3Q 的靈活性能夠滿足市場(chǎng)的各種需求。
至于價(jià)格,我們隨行就市,國慶節(jié)后,大量的定價(jià)就不由我們來定了,都是無底價(jià)的拍賣,今天退出來的房子明天就放到互聯(lián)網(wǎng)上去,誰出的價(jià)格高就給誰,沒人出價(jià),這一個(gè)月兩個(gè)月這個(gè)房子拿1塊錢就可以租走。我們希望通過價(jià)格競(jìng)拍,真正把客戶訂房子的效率提起來,把單位的效率提起來。等我們這個(gè)系統(tǒng)全面成熟了以后,SOHO 3Q的租金水平就將由市場(chǎng)決定,我希望它的出租率永遠(yuǎn)保持100%。
中國房地產(chǎn)報(bào):業(yè)界有很多聲音質(zhì)疑SOHO中國的轉(zhuǎn)型,你覺得到現(xiàn)在為止轉(zhuǎn)型算成功嗎?
潘石屹:SOHO中國在香港宣布完轉(zhuǎn)型之后,當(dāng)時(shí)的股票價(jià)格就跌了8%,資本市場(chǎng)和投資者都非常擔(dān)心,認(rèn)為我們沒有大量的現(xiàn)金回籠,認(rèn)為我們沒有足夠的資金去支撐在北京和上海最繁華地段持有的170萬平方米的辦公物業(yè)。
但事實(shí)上,在宣布轉(zhuǎn)型之前的兩個(gè)月時(shí)間我們每天都在算賬。根據(jù)當(dāng)時(shí)我們的預(yù)計(jì),如果到了2015年這個(gè)最低的點(diǎn),只要我們的現(xiàn)金流不斷,那SOHO中國的轉(zhuǎn)型就算成功了。SOHO中國上個(gè)月公布了半年報(bào),我們的凈負(fù)債率只有25%,是所有上市房地產(chǎn)公司里面負(fù)債率第二低。
要持有170萬平方米上海和北京最繁華地段的物業(yè),我們凈負(fù)債率才只有25%,而現(xiàn)在我們的賬面上還有接近100億元的現(xiàn)金,從這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)字來說,我認(rèn)為SOHO中國的轉(zhuǎn)型是成功了。
回過頭來看,我們非常慶幸的是三年前我們做了轉(zhuǎn)型的決定,選擇持有物業(yè)而不是銷售。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,如果把外灘出售出去我相信一定會(huì)賣得很好,但是賺的錢里有將近50%要用來交稅,而最后賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優(yōu)質(zhì)的地塊。所以從我們持有的這些物業(yè)來看,SOHO中國的轉(zhuǎn)型也是成功的。