我原是一家建筑安裝企業(yè)的財務(wù)會計。去年，我應(yīng)聘來到了現(xiàn)在的這家房地產(chǎn)開發(fā)公司干會計。由于我以前沒有接觸過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，所以總是在邊學(xué)邊做，惟恐哪個方面出現(xiàn)差錯。原來的老會計也告訴我說：“只要你按照‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’原則做賬，就不會出現(xiàn)大問題。”

然而，最近我市地稅局稽查局在對我公司2003年度的企業(yè)所得稅進(jìn)行專項(xiàng)檢查時，對我的賬務(wù)處理提出了一系列問題。首先是對我公司的銷售成本的確認(rèn)提出質(zhì)疑。他們認(rèn)為我不應(yīng)該將所有的成本都記入銷售成本，應(yīng)該將尚未銷售的房產(chǎn)成本留下來，待其房產(chǎn)出售后再轉(zhuǎn)入銷售成本。因此，我市地稅局稽查局核增了我公司972萬元的應(yīng)納稅所得額。其次，他們還認(rèn)為我公司廣告費(fèi)支出嚴(yán)重超標(biāo)，只允許我們按照銷售收入列支2％的支出。僅此一項(xiàng)，他們就核增我公司1058.22萬元的應(yīng)納稅所得額（我們公司全年的收入為20089萬元，全年發(fā)生廣告費(fèi)支出1460萬元）。再次，他們又對我們列支的上交給政府部門的土地閑置費(fèi)200萬元和整體報廢的梨園工程損失509萬元全部不予稅前列支。另外，他們還對我們的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問題進(jìn)行了逐項(xiàng)審核，又核增我們的應(yīng)納稅所得額166.90萬元。因此，我市地稅局稽查局這次專項(xiàng)檢查共核增我公司2003年度的應(yīng)納稅所得額2906.12萬元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅959.02萬元。如此以來，我真的不知道今后的成本核算該怎樣掌握才好。

萬年華房地產(chǎn)開發(fā)公司李家譽(yù)答：對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）第五條第一款、第二款和第三款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項(xiàng)目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）第五條第四款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。所以，還請你自己按照這樣的賬務(wù)處理和成本核算方法來確定你們的銷售成本計算是否正確。

至于廣告費(fèi)列支的問題，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營業(yè)）收入2％以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年度可以在稅前扣除廣告費(fèi)支出的最高限額應(yīng)該是1607.12萬元，而你們實(shí)際列支的廣告費(fèi)是1460萬元，并沒有超過國家規(guī)定的限額。所以，你市地稅局稽查局調(diào)整你們該部分的應(yīng)納稅所得額是錯誤的。

對于你們公司上交給政府部門的土地閑置費(fèi)和整體報廢的梨園工程損失問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）第五條第四款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)是這樣分別規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，應(yīng)計入成本對象的施工成本；成本對象在建造過程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費(fèi)的那塊土地在2003年年底前是否已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，如果已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費(fèi)在稅前扣除；如果尚未開發(fā)完畢或者未銷售完畢，則需根據(jù)銷售情況劃分銷售成本和應(yīng)該保留的開發(fā)產(chǎn)品建造成本。至于整體報廢的梨園工程損失，則完全應(yīng)該在2003年度稅前扣除。

至于你在信中提及的關(guān)于你市地稅局稽查局對你公司的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問題所核增的應(yīng)納稅所得額問題，你只要按照下列方法對成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除即可：1.屬于成本對象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象；2.屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?。其中，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。而對于借款利息及其他費(fèi)用支出的稅前扣除問題，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除即可。