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  2013年10月04日       
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一、介紹
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種:
營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加,土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。
此外還有地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。
車船使用稅等企業(yè)常規(guī)性稅種沒有考慮。
增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。

二、各稅種介紹
1、營(yíng)業(yè)稅
⑴稅目與稅率
營(yíng)業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)(包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物)兩個(gè)稅目,稅率都是5%。
⑵特殊規(guī)定
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán),以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人,視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。(《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條)
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
  以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))對(duì)這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定,自2003年1月1日起,對(duì)以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。
  土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃,不按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅,而是按照租賃業(yè)稅目納稅。
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征營(yíng)業(yè)稅。
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
⑶納稅地及納稅時(shí)間
納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
⑷抵減問題
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。(《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào))
2、城市維護(hù)建設(shè)稅 計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。
    稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。
    計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。
3、教育費(fèi)附加
  教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額   費(fèi)率為3%。
    計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
4、土地增值稅
計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%,土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。
計(jì)算公式:應(yīng)交土地增值稅=增值額×費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金
5、房產(chǎn)稅
(1)以房產(chǎn)稅原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù),稅率為1.2%。計(jì)算公式為:
  房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評(píng)估值)×(1-30%)×1.2%
?。?)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的,稅率為12%。計(jì)算公式為:
  房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
7、印花稅
印花稅是對(duì)在 經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。
  應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。
 ?、砰_發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;
    ⑵土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅(《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財(cái)稅[2006]162號(hào)第三條規(guī)定,按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅);
    ⑶在土地開發(fā)咨詢、施工、采購(gòu)、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等,應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;
    ⑷進(jìn)行房屋買賣的,簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅,通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收??;
    ⑸在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí),應(yīng)按權(quán)利許可證照,按件交納印花稅五元,
8、企業(yè)所得稅
計(jì)稅依據(jù):應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額
稅率:
   ⑴企業(yè)所得稅的稅率為25%。
  ⑵非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得,適用稅率為20%。
   ⑶符合條件的小型微利企業(yè),減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
  ⑷國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè),減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅
   ⑸外商投資企業(yè)和外資企業(yè),過(guò)渡期。
計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人,為耕地占用稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的稅額規(guī)定如下:
 ?。ㄒ唬┤司夭怀^(guò)1畝的地區(qū)(以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦?,每平方米?0元至50元;
 ?。ǘ┤司爻^(guò)1畝但不超過(guò)2畝的地區(qū),每平方米為8元至40元;
 ?。ㄈ┤司爻^(guò)2畝但不超過(guò)3畝的地區(qū),每平方米為6元至30元;
 ?。ㄋ模┤司爻^(guò)3畝的地區(qū),每平方米為5元至25元。
10、個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。
房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外,特殊的就是拆遷補(bǔ)償、擋光或施工補(bǔ)償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)補(bǔ)償?shù)纳娑惽闆r。
11、契稅
契稅是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
注意:買受方的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。
現(xiàn)行契稅稅率為3-5%,各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%,在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%,普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%,非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。
應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格*稅率。
三、涉稅環(huán)節(jié)介紹

階段
 
經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)
 
影   響   稅   種
 
備   注
 
開發(fā)建
設(shè)期
 
取得土地使用權(quán)
 
契稅、耕地占用稅
 
由財(cái)政部門征收
 
設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢
 
印花稅
 

 

 
自營(yíng)工程
 
個(gè)人所得稅
 

 

 
銷售期房
 
營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅
 

 

 





 
銷售房屋
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
 
營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅
 
營(yíng)業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目,如果所銷售房屋為自營(yíng)工程,還涉及“建筑業(yè)”稅目,但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同。
 
出租房屋或土地
 
營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅(城市房地產(chǎn)稅)、土地使用稅(費(fèi))、印花稅
 

營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目
 

 
自用房屋或土地
 
房產(chǎn)稅、土地使用稅(費(fèi))
 

 

 
贈(zèng)與房屋或土地
 
營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)、土地增值稅
 
視同銷售不動(dòng)產(chǎn)
 

 
代收費(fèi)用
 
營(yíng)業(yè)稅
(城建稅、教育費(fèi)附加)
 
代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅
 

 
房屋抵押貸款
 
印花稅
 
以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅
 

 
對(duì)所建房屋兼營(yíng)物業(yè) 管理 以及餐飲、娛樂等服務(wù)
 
營(yíng)業(yè)稅(城建稅、教育費(fèi)附加)、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅
 
營(yíng)業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目,適用相應(yīng)的稅率
 

 
股利分配
 
個(gè)人所得稅
 
個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅
 
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隨機(jī)讀管理故事:《盲人過(guò)橋》
有個(gè)盲人經(jīng)過(guò)一條干涸的溪流上的木橋,從橋上摔下,兩手抓住了橋欄。他戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地抓緊欄桿,自己估計(jì)松手后肯定會(huì)掉進(jìn)深淵里。過(guò)路人告訴他:“別害怕,只管撒手好了,下面就是平地。”

盲人不相信,緊抓著欄桿高聲呼叫。時(shí)間長(zhǎng)了,手上累得沒力氣了,一松手就落到橋下干涸的地面上。于是他自己也笑起來(lái),說(shuō):“嗨!早知道橋下就是干涸地面,何必讓自己受這么長(zhǎng)時(shí)間的罪。”

管理故事哲理

這個(gè)盲人是有些夸張,但企業(yè)管理中常常會(huì)遇到相同的境遇,不敢“往下看”,寧可把下面想的恐怖點(diǎn),預(yù)期相信是安全,不如相信這個(gè)是危險(xiǎn)的,所謂的憂患意識(shí),要把問題想得更加復(fù)雜點(diǎn),把問題想得更加困難點(diǎn),這從某種角度而言沒有錯(cuò),但對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)是存在問題。

企業(yè)戰(zhàn)略過(guò)程中對(duì)于未來(lái)預(yù)估,往往會(huì)采取相應(yīng)的措施,某種預(yù)估將會(huì)對(duì)當(dāng)下的行為發(fā)生扭曲,企業(yè)會(huì)將大量的人力和物力用在可能無(wú)謂的因素上。寧可想得復(fù)雜點(diǎn),不要想得太容易,這種思維其實(shí)是掉以輕心的反面,中國(guó)人有句話叫船到橋頭自然直,這其實(shí)就是中國(guó)人的思維模式,從另一角度而言是“阿Q”,但在企業(yè)管理中,若沒有這種阿Q精神,做事情可能會(huì)事倍功半,當(dāng)然有這種阿Q精神,成事的概率也可能大大降低。

因此灰天鵝現(xiàn)象在當(dāng)下信息如此之多,管理理論與模式如此之多的當(dāng)下,企業(yè)著眼于當(dāng)下的未來(lái)預(yù)估,將成為企業(yè)發(fā)展過(guò)程中核心要解決的問題。

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